Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, kiracı ile kiraya veren arasındaki bir anlaşmazlık mahkemeye taşınmadan önce tarafların tarafsız bir arabulucu eşliğinde görüşmesini zorunlu kılan bir dava şartıdır. 01.09.2023’ten bu yana kira tespiti, tahliye, kira alacağı ve kira ilişkisinden doğan diğer davalarda önce arabuluculuk bürosuna başvurmak gerekir. Ancak kanun, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeyi bu kuralın dışında tutar. Bu rehber; kapsamı, başvuru yerini, süreleri, 2026 ücretini, anlaşma belgesini ve tahliye anlaşmasının nasıl uygulanacağını tarafsız bir bakışla anlatıyor.
Kısaca
- Dayanak: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B. Kural 7445 sayılı Kanunla eklendi ve 01.09.2023’te yürürlüğe girdi.
- Kapsam: Kira ilişkisinden kaynaklanan bütün davalar. Yargıtay, kiralananın gösterilmesine izin davasını da kapsamda saydı. İstisna, ilamsız icra yoluyla tahliyedir.
- Süre: Arabulucu dosyayı üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde süreyi en fazla bir hafta uzatır. Başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez.
- Ücret (2026): Anlaşmada tahliyede bir yıllık kiranın yarısı, kira tespitinde ise yıllık fark esas alınır; ücret 9.000 TL’nin altına düşmez. Anlaşma olmazsa iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı öder.
- Anlaşma belgesi: Kira uyuşmazlığında icra edilebilirlik şerhi zorunludur. Şerhli belge ilam niteliği taşır ve anlaşılan konuda taraflar yeniden dava açamaz.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Nedir?
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, kira ilişkisinden doğan bir davayı açmadan önce taraflardan birinin adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurmasını şart koşan bir yoldur. Arabulucu karar vermez; tarafları bir araya getirir ve çözümü onların bulmasına yardım eder. Başvuru yapılmadan açılan dava esasa girilmeden reddedilir.
Bu nedenle kanun bu yolu “dava şartı olarak arabuluculuk” diye adlandırır. Ancak zorunluluk yalnızca başvuruyla sınırlıdır. Taraflar ilk toplantıya katılır, görüşür ve isterlerse anlaşırlar. Bununla birlikte hiçbir taraf anlaşmaya zorlanamaz; kanun, arabuluculuğu sürdürme, sonuçlandırma ve süreçten vazgeçme konusunda tarafları serbest bırakır (6325 sayılı Kanun m. 3/1). Dava şartı arabuluculuğun bütün türlerine ilişkin genel kuralları zorunlu arabuluculuk halleri ve süreci yazımızda ayrıca ele aldık. Bu yazı yalnızca kira ilişkisine özgü kurallara odaklanıyor.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk ile ihtiyari arabuluculuk farkı
İhtiyari arabuluculukta taraflar arabulucuya kendi istekleriyle gider ve arabulucuyu birlikte seçer. Dava şartı arabuluculukta ise kanun başvuruyu zorunlu tutar ve arabulucuyu kural olarak büro listeden belirler. Yine de taraflar listedeki bir arabulucu üzerinde anlaşırsa büro o kişiyi görevlendirir (m. 18/A-5). Kira ilişkisinde taraflar dava açılmadan önce de, dava sürerken de ihtiyari arabuluculuğa başvurma hakkına sahiptir. Bu yolun işleyişini ihtiyari arabuluculuk yazımızda anlattık.
Hukuki dayanak ve yürürlük tarihi
Kural, 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinde yer alır. Öte yandan bu maddeyi 7445 sayılı Kanun ekledi. Kanunun kabul tarihi 28.03.2023, Resmî Gazete’de yayım tarihi ise 05.04.2023’tür (sayı 32154). Buna karşılık madde 01.09.2023’te yürürlüğe girdi. Ayrıca Kanun’un geçici 3. maddesi, bu tarihte ilk derece mahkemesinde, bölge adliye mahkemesinde veya Yargıtay’da görülmekte olan davalara yeni şartı uygulamaz.
Örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tacirler arasındaki bir işyeri kirasında 02.03.2023’te açılan kira tespit davasını inceledi. İlk derece mahkemesi davayı ticari arabuluculuk şartı gerekçesiyle usulden reddetmişti. Daire ise dava tarihinde 18/B maddesinin henüz yürürlükte olmadığını, kira tespitinin de ticari arabuluculuktaki “bir miktar para alacağı” davası niteliği taşımadığını belirterek kararı bozdu (E. 2025/2978, K. 2025/5081, T. 22.10.2025).
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Hangi Davalarda Zorunlu?
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, kira ilişkisinden kaynaklanan bütün davalarda zorunludur. Kanun yalnızca bir istisna tanır: kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi. Bu nedenle kira tespiti, tahliye davası, kira alacağı ve itirazın iptali davası açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir.
Nitekim kanunun ifadesi şöyledir: “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” (m. 18/B-1-a). Ayrıca görevli mahkemeyi belirleyen hüküm de aynı istisnayı kullanır. Sulh hukuk mahkemesi, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil bütün davalara bakar (HMK m. 4/1-a). Dolayısıyla arabuluculuk kapsamı ile sulh hukuk mahkemesinin görev alanı birbirine paraleldir.
| Talep veya işlem | Önce arabulucuya başvuru gerekir mi? | Dayanak |
|---|---|---|
| Kira bedelinin tespiti davası | Evet | 6325 s. K. m. 18/B-1-a |
| İhtiyaç, yeniden inşa, yeni malik, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresi, taahhüde dayalı tahliye davası | Evet | m. 18/B-1-a; Yargıtay 3. HD kararları |
| Kira alacağı davası; takibe itiraz üzerine itirazın iptali davası | Evet | m. 18/B-1-a; HMK m. 4/1-a |
| Kiralananın gösterilmesine izin davası | Evet | 3. HD, E. 2026/4277, K. 2026/3806 |
| Depozito iadesi, tazminat, uyarlama gibi diğer kira davaları | Kanun lafzına göre evet | m. 18/B-1-a (“kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar”) |
| İlamsız icra yoluyla tahliye takibi | Hayır | m. 18/B-1-a istisnası |
| 01.09.2023’te görülmekte olan davalar | Hayır | Geçici m. 3 |
Yargıtay’ın kapsam yorumu: kiralananın gösterilmesi davası
Bölge adliye mahkemeleri, kiralananın gösterilmesine izin davasının arabuluculuk şartına bağlı olup olmadığı konusunda farklı kararlar verdi. Kiracı, bakım, satış veya yeniden kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiralananın gezilmesine katlanır (TBK m. 319). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uyuşmazlığı 2026’da giderdi. Daireye göre kira ilişkisinden kaynaklanan bütün uyuşmazlıklarda 01.09.2023’ten itibaren arabuluculuk dava şartıdır ve kanun bu konuda başka bir istisna öngörmez. Bu nedenle başvuru yapılmadan açılan gösterme davası usulden reddedilir (E. 2026/4277, K. 2026/3806, T. 15.06.2026).
Bu karar, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk kapsamının dar yorumlanmayacağını gösteriyor. Dolayısıyla “Bu talebim küçük, arabuluculuk gerekmez” düşüncesiyle doğrudan dava açmak, davanın esasa girilmeden reddi sonucunu doğurur.
İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası
Öncelikle icra takibi bir dava değildir. Kanun da ilamsız icra yoluyla tahliyeyi açıkça kapsam dışında bırakır. Örneğin kira bedeli ödenmediğinde tahliye talepli ilamsız takip veya yazılı tahliye taahhüdüne dayalı takip, arabulucuya başvurmadan başlar. Taahhüde dayalı icra yolunu tahliye taahhütnamesi yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.
Ancak takipten sonra bir dava açmak gerekirse durum değişir. Örneğin kiracı tahliye taahhüdüne dayalı takibe itiraz etti; kiraya veren de arabulucuya gitmeden sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açtı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu davanın usulden reddini onadı. Davacının dava açıldıktan sonra arabulucuya başvurması da eksikliği gidermedi (E. 2024/1931, K. 2025/780, T. 12.02.2025). İtirazın iptali davasının genel kurallarını itirazın iptali davası yazımızda bulabilirsiniz.
İlamsız takibe itiraz üzerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenmesi için de arabulucuya başvurmak gerekmez. Kanun, İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümlerin tamamını istisna tutar; İİK m. 269 vd. ile taahhüde dayalı takipte İİK m. 272 vd. hükümleri bu kapsamdadır. Ayrıca icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması talebi teknik anlamda bir dava değildir. Arabuluculuk şartı, kiraya verenin itiraz üzerine sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali veya tahliye davası açmayı seçtiği durumda devreye girer.
Tahkim sözleşmesi ve diğer özel durumlar
Taraflar arasında tahkim sözleşmesi varsa dava şartı arabuluculuk hükümleri uygulanmaz (m. 18/A-18). Ancak Yargıtay, konut ve çatılı işyerinde kira tespitinin kamu düzenine ilişkin olduğunu ve tahkime elverişli olmadığını kabul eder (3. HD, E. 2023/4108, K. 2024/2037). Bu nedenle kira tespiti için sözleşmedeki tahkim şartına dayanmak güvenli bir yol değildir. Ayrıca kanun, aile içi şiddet iddiası içeren uyuşmazlıkları arabuluculuğa elverişli saymaz (m. 1/2).
Kira Uyuşmazlıklarında Arabulucunun Rolü: Tarafsızlık, Eşitlik ve Gizlilik
Arabulucu, kiracının da kiraya verenin de temsilcisi değildir. Her iki tarafa eşit mesafede durur, görüşmeyi yönetir ve tarafların kendi çözümlerini bulmasına yardım eder. Kanun arabulucuya tarafsız davranma, taraflara eşit davranma ve görüşmelerde öğrendiklerini gizli tutma yükümlülüğü yükler.
Arabulucu karar vermez, tahliye emri vermez
Her şeyden önce arabulucunun hüküm kurma yetkisi yoktur. Kira bedelinin ne olacağını, kiracının taşınmazı boşaltıp boşaltmayacağını veya bir alacağın ödenip ödenmeyeceğini arabulucu belirlemez. Taraflar bir çözüm üzerinde uzlaşırsa bunu anlaşma belgesine yazarlar. Buna karşılık uzlaşamazlarsa uyuşmazlığı mahkeme çözer. Arabulucu bir çözüm önerisi getirse bile bu öneri tarafları bağlamaz; kabul edip etmemek tarafların iradesine bağlıdır (m. 3/1). Ayrıca taraflar, süreç boyunca eşit haklara sahiptir (m. 3/2).
Gizlilik ve beyanların delil olarak kullanılamaması
Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça arabulucu, görüşmelerde kendisine sunulan bilgi ve belgeleri gizli tutar. Aynı yükümlülük taraflar ve görüşmeye katılan diğer kişiler için de geçerlidir (m. 4). Örneğin bir tarafın görüşmede “kirayı şu tutara kadar artırmaya razıyım” demesi veya bir vakıayı kabul etmesi, sonraki davada delil olarak ileri sürülemez. Kanun bu konuda tanıklık yapılmasını da yasaklar; böyle bir delil sunulsa bile mahkeme onu hükme esas alamaz (m. 5). Gizlilik yükümlülüğünün ihlali, şikâyet üzerine cezai sorumluluk da doğurabilir (m. 33).
Arabulucu ile taraf avukatı arasındaki fark
Taraflar arabuluculuğa bizzat, kanuni temsilcileri veya avukatları aracılığıyla katılma hakkına sahiptir (m. 15/6). Bununla birlikte avukat, temsil ettiği tarafın menfaatini gözetir. Arabulucu ise hiçbir tarafın menfaatini savunmaz. Kanun bu ayrımı korumak için arabulucunun aynı uyuşmazlıkta sonradan taraflardan birinin avukatı olarak görev almasını yasaklar (m. 9). Ayrıca arabulucuların reklam yapması da yasaktır (m. 10).
Tarafsızlık hakkında bilgilendirme
Arabulucu, kiracının veya kiraya verenin temsilcisi değildir; her iki tarafa eşit mesafede durur ve sürecin işleyişi hakkında tarafları aynı ölçüde bilgilendirir. Arabuluculuğun belirli bir kira uyuşmazlığında nasıl uygulanacağı, talebin türüne ve ilgili mevzuata bağlıdır. Sürece ilişkin sorular da tarafsızlık ve gizlilik ilkeleri çerçevesinde yanıt bulur.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Başvurusu Nereye Yapılır?
Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Büro kurulmayan yerlerde başvuruyu görevlendirilen yazı işleri müdürlüğü alır (m. 18/A-4). Kira davasında yetkili mahkemeyi HMK’nın genel yetki kuralları belirler; bu nedenle çoğu durumda karşı tarafın yerleşim yeri veya kiralananın bulunduğu yer bürosu gündeme gelir.
Örneğin genel yetkili mahkeme, davalının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6). Bunun yanında sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir (HMK m. 10). Başvurunun büroda veya elektronik ortamda nasıl yapıldığını arabuluculuk başvurusu nasıl yapılır yazımızda adım adım anlattık.
Yanlış büroya başvuru ve yetki itirazı
Öncelikle arabulucu, büronun yetkili olup olmadığını kendiliğinden inceleyemez. Karşı taraf en geç ilk toplantıda belgelerini sunarak yetkiye itiraz etme hakkına sahiptir. Bu durumda sulh hukuk mahkemesi dosya üzerinden en geç bir hafta içinde yetkili büroyu kesin olarak belirler. İtiraz kabul edilirse başvuran, kararın tebliğinden itibaren bir hafta içinde yetkili büroya başvurur. Bu takdirde yetkisiz büroya başvurma tarihi esas alınır; dolayısıyla başvuranın süre kaybı olmaz (m. 18/A-8).
Başvuruda hazır bulundurulacak bilgi ve belgeler
- Tarafların kimlik ve güncel iletişim bilgileri; şirketse unvan ve adres.
- Kira sözleşmesi ve varsa ekleri.
- İhtarnameler ve tebliğ şerhleri.
- Kira ödemelerine ilişkin dekontlar.
- Taşınmaz yeni el değiştirdiyse tapu kaydı.
- Talebin kısa açıklaması ve talep kalemleri: tahliye, kira farkı, alacak, depozito gibi.
- Vekil katılacaksa arabuluculuk ve sulh yetkisini açıkça içeren vekâletname.
Başvurudan sonra arabulucu, büronun verdiği iletişim bilgileriyle tarafları bilgilendirir ve ilk toplantıya davet eder. Taraflardan birinin avukatı bulunsa bile arabulucu asıl tarafı da ayrıca bilgilendirir (m. 18/A-7). Dava şartı arabuluculukta arabulucu taraflardan masraf isteyemez (2026 Tarifesi m. 2/4).
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Süreci Adım Adım
Süreç; talebin dava mı yoksa ilamsız takip mi olduğunun belirlenmesiyle başlar, büroya başvuru, arabulucunun görevlendirilmesi ve görüşmelerle devam eder. Sonunda arabulucu ya anlaşma belgesi ya da anlaşmama son tutanağı düzenler. Aşağıdaki sıralama, kira ilişkisine özgü noktaları gösteriyor.
- Talebi belirleyin: Tahliye, kira tespiti, alacak veya başka bir kira talebi mi? İlamsız takip mi, dava mı?
- Süreyi kontrol edin: Tahliye ve tespit davalarındaki kanuni süreleri ve arabuluculuğun bu sürelere etkisini hesaplayın.
- Yetkili büroya başvurun: Karşı tarafın bilgileri ve talep kalemleriyle birlikte.
- Arabulucu görevlendirilir: Büro listeden belirler; taraflar listedeki bir arabulucuda anlaşırsa o kişi görev alır.
- İlk toplantıya katılın: Yetki itirazı en geç bu toplantıda yapılır.
- Görüşmeler: Arabulucu dosyayı üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâlde en fazla bir hafta uzatır.
- Anlaşma belgesi veya son tutanak: Anlaşmada sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi; anlaşmamada süresinde sulh hukuk mahkemesinde dava.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Süresi ve Kira Süreleri
Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde dosyayı sonuçlandırır ve zorunlu hâllerde bu süreyi en fazla bir hafta uzatır (m. 18/A-9). Başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m. 18/A-15). Bu kural, kira hukukundaki kısa dava süreleri açısından özellikle önemlidir.
Arabuluculukta geçen süre tahliye süresinden sayılmaz
Kira hukukunda bazı tahliye davaları ise kısa sürelere bağlıdır. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır (TBK m. 350). Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin incelediği bir dosyada malik 20.09.2023’te arabulucuya başvurdu, son tutanak 05.10.2023’te düzenlendi ve dava 16.10.2023’te açıldı. İlk derece mahkemesi bir aylık sürenin geçtiğini kabul ederek davayı reddetti. Daire ise arabuluculukta geçen sürenin dava süresinin hesabında dikkate alınmayacağını, davanın süresinde açıldığını belirterek kararı kanun yararına bozdu (E. 2025/2548, K. 2025/5852, T. 03.12.2025). Tahliye sebeplerini ve sürelerini kiracı tahliye davası yazımızda ayrıntılı olarak inceledik.
Başvurunun zamanlaması: erken başvuru riski
Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında başvurunun zamanını iki kararla açıkladı. İlk kararda Daire, başvurunun tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılması gerektiğini; süre başlamadan yapılan başvurunun dava şartını karşılamadığını kabul etti (3. HD, E. 2025/1495, K. 2025/3048, T. 26.05.2025).
Ardından Daire, önceki kararını koruyarak bu ilkeyi tamamladı. Sonraki kararına göre başvuru dava açma hakkı doğmadan yapılmış olsa bile süreç dava açma süresi içinde sonuçlanmışsa, yani son tutanak bu süre içinde düzenlenmişse, dava şartı yerine gelmiş sayılır. Daire bu sonuca 6325 sayılı Kanun’un amacı ve usul ekonomisi ilkesiyle ulaştı (3. HD, E. 2026/2725, K. 2026/3805, T. 15.06.2026).
Yeni malikin ihtiyacına dayanan davalarda (TBK m. 351) ise Yargıtay ilke kararı vermedi. Daire, bölge adliye mahkemelerinin bu davalarda süreden önce başvuruya engel görmediğini ve aralarında bir uyuşmazlık bulunmadığını belirtti (3. HD, E. 2025/3292, K. 2025/5039, T. 21.10.2025). Bu nedenle en güvenli yol, başvuruyu dava açma süresi içinde yapmak ve son tutanağı da bu süre içinde almaktır. Süre hesabında hukuki süre hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.
Kira tespitinde yeni dönem ve 30 günlük süre
Kira tespit davası, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurur (TBK m. 345). Arabuluculuk sürecinin bu 30 günlük süreyle ilişkisi somut dosyaya göre değerlendirilmelidir; uygulamada yeni dönemden önce yazılı bildirim yapılması tartışmayı ortadan kaldırır. Tespit davasının şartlarını kira tespit davası yazımızda anlattık.
İhtiyati tedbir ve icra takibi sırasında süreler
Dava açılmadan önce ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz kararı alınmışsa, bu kararlardan sonra işleyen dava açma süresi de arabuluculuk süresince işlemez (m. 18/A-16). Ayrıca başvurudan sonra başvuran aleyhine uyuşmazlıkla ilgili bir icra takibi başlarsa, başvuran son tutanaktan itibaren iki hafta içinde takibe karşı dava açma imkânına sahiptir.
İlk Toplantıya Katılmamanın Sonuçları
Taraflardan biri geçerli bir mazeret göstermeden ilk toplantıya katılmazsa arabulucu bunu son tutanağa yazar. Sonraki davada bu taraf haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu olur. Ayrıca mahkeme, bu tarafın lehine vekâlet ücretinin yalnızca yarısına hükmeder (m. 18/A-11).
Bu yaptırım 7531 sayılı Kanunla 14.11.2024’ten itibaren yumuşatıldı. Önceki metinde katılmayan taraf yargılama giderlerinin tamamından sorumluydu ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmiyordu. Her iki taraf da ilk toplantıya katılmazsa, açılacak davada herkesin yaptığı yargılama gideri kendi üzerinde kalır. Kural kiracı ve kiraya veren için aynıdır; dolayısıyla toplantıya katılmak, anlaşmaya varılmasa bile iki taraf için de gereksiz masraf riskini azaltır.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Ücreti (2026)
Ücret, anlaşma olup olmamasına göre farklı hesaplanır. Anlaşma hâlinde taraflar ücreti aksi kararlaştırılmadıkça eşit öder. Anlaşma olmazsa ve görüşme iki saati aşmazsa iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılar. Tutarlar, Resmî Gazete’nin 26.12.2025 tarihli ve 33119 sayılı nüshasında yayımlanan 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’ne dayanır.
Anlaşma sağlanırsa ücret nasıl hesaplanır?
Öncelikle tarife, kira uyuşmazlıkları için özel bir hesap yöntemi öngörür. Tahliye talepli uyuşmazlıkta bir yıllık kira bedelinin yarısı, kira tespitinde ise tespit edilen kira farkının bir yıllık tutarı esas alınır (Tarife m. 7/5). Bu tutara tarifenin ikinci kısmındaki oranlar uygulanır; ilk 600.000 TL için tek arabulucuda oran %6’dır. Ancak anlaşma hâlinde ücret 9.000 TL’den az olamaz (Tarife m. 7/7).
| Örnek (2026 Tarifesi) | Hesap esası | Ücret |
|---|---|---|
| Tahliye tarihinde anlaşma, aylık kira 20.000 TL | 240.000 TL’nin yarısı 120.000 TL × %6 = 7.200 TL | Alt sınır nedeniyle 9.000 TL (taraf başına 4.500 TL) |
| Tahliye tarihinde anlaşma, aylık kira 30.000 TL | 360.000 TL’nin yarısı 180.000 TL × %6 | 10.800 TL (taraf başına 5.400 TL) |
| Kira tespitinde anlaşma, kira 20.000 TL’den 30.000 TL’ye | Aylık fark 10.000 TL × 12 = 120.000 TL × %6 = 7.200 TL | Alt sınır nedeniyle 9.000 TL |
Tablodaki hesaplar tarifenin ilgili hükümleri uygulanarak yapılmış örneklerdir. Taraflar ücretin paylaşımını farklı kararlaştırma hakkına sahiptir. Farklı tutarlar için arabuluculuk ücreti hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Anlaşma sağlanamazsa ücreti kim öder?
Taraflara ulaşılamaması, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması veya iki saatten kısa görüşmede anlaşma çıkmaması hâlinde iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı öder (m. 18/A-13). Görüşme iki saati aşar ve yine anlaşma çıkmazsa, aşan kısmı taraflar aksi kararlaştırılmadıkça eşit öder. Tarife, kira uyuşmazlığında iki taraf için taraf başına saatlik ücreti 1.170 TL olarak belirler. Buna göre iki saatten kısa bir görüşmede Bakanlığın ödediği tutar tarifeye göre yaklaşık 4.680 TL’dir.
Bakanlığın ödediği ücret de yargılama gideridir
Bazı kaynaklar ilk iki saatin taraflara hiçbir maliyeti olmadığını yazar. Oysa Bakanlığın ödediği ücret de tarafların ödediği ücret de sonraki davada yargılama giderlerinden sayılır (m. 18/A-13). Dolayısıyla mahkeme bu tutarı davanın sonucuna göre taraflardan birine yükleyebilir.
Anlaşma Belgesi ve İcra Edilebilirlik Şerhi
Taraflar anlaşırsa arabulucu anlaşma belgesi düzenler ve taraflar ile arabulucu belgeyi imzalar. Kira uyuşmazlığında bu belgeye icra edilebilirlik şerhi almak zorunludur. Şerhli anlaşma belgesi ilam niteliğinde belgedir; yani bir mahkeme ilamı gibi icraya konabilir ve anlaşılan konuda taraflar yeniden dava açamaz.
Şerh zorunlu: avukat imzası yeterli değil
Genel kurala göre taraflar, avukatları ve arabulucunun birlikte imzaladığı anlaşma belgesi şerh aranmadan ilam niteliği taşır. Ancak kanun bu kuralı, şerhin zorunlu tutulduğu hâllerde uygulamaz (m. 18/4). Kira uyuşmazlığı bu hâllerdendir. Taşınmazla ilgili anlaşma belgesinin şerhini taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi verir (m. 18/B-3). Bu nedenle taraflar avukatla katılmış olsa bile şerh almadan belgeyi icraya koyamaz.
Mahkeme şerh verirken neyi inceler?
Şerh talebi çekişmesiz yargı işidir ve inceleme kural olarak dosya üzerinden yapılır (m. 18/3). Taşınmazla ilgili belgede mahkeme; anlaşmanın içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmaza ilişkin kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler. Gerektiğinde kurumlardan bilgi ister ve duruşma açar (m. 18/B-3). Yargıtay 3. Hukuk Dairesine göre şerh talebi çekişmesiz yargı işi olduğundan giderler talep edenin üzerinde kalır ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmez (E. 2024/971, K. 2024/4021, T. 02.12.2024). Şerh için maktu harç alınır.
Tahliye anlaşmasında belgeye neler yazılmalı?
Çünkü mahkeme yalnızca icraya elverişli bir belgeye şerh verir. Bu yüzden anlaşılan hususların açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde yazılması önem taşır. Örneğin tahliye üzerinde anlaşan taraflar şu noktaları netleştirir:
- Boşaltma ve anahtar teslim tarihi.
- Kiracının o tarihe kadar ödeyeceği kira bedeli ve ödeme günleri.
- Depozitonun iadesi veya mahsubu.
- Taşınmazın teslim hâli ve demirbaşlar.
- Kira farkı veya geçmiş alacak varsa tutarı ve vadesi.
- Anlaşmanın hangi uyuşmazlığı sona erdirdiği.
Belge şerh aldıktan sonra yükümlülüğünü yerine getirmeyen tarafa karşı diğer taraf ilamlı icra yoluna başvurma hakkına sahiptir. Örneğin kararlaştırılan tarihte boşaltma olmazsa veya kararlaştırılan kira farkı ödenmezse, şerhli belge icra dairesinde ilam gibi işlem görür. Kiralanan aile konutuysa, eşin durumunu ayrıca gözetmek gerekir; bu konuyu aile konutu şerhi yazımızda ele aldık.
Anlaşılan konuda dava açılamaz; iptal hâlleri
Arabuluculuk sonunda anlaşmaya varılırsa, taraflar üzerinde anlaşılan hususlar hakkında dava açamaz (m. 18/5). Bununla birlikte Yargıtay, anlaşma belgesindeki imzanın sahte olması, taraflardan birinin iradesinin fesada uğratılması veya görüşmenin usulüne uygun yapılmaması hâlinde belgenin iptalinin mümkün olduğunu kabul eder. İptal kararı kesinleşince dava açma yasağı da ortadan kalkar (3. HD, E. 2024/971, K. 2024/4021).
Anlaşma Sağlanamazsa: Son Tutanak ve Dava
Anlaşma çıkmazsa arabulucu son tutanak düzenler. Davacı bu tutanağın aslını veya arabulucunun onayladığı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Dava, kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklarda olduğu gibi dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4/1-a).
Son tutanak eklenmezse ne olur?
Davacı arabuluculuğa başvurmuş ama son tutanağı dilekçeye eklememişse, mahkeme bir haftalık kesin süre verir ve tutanak sunulmazsa davanın usulden reddedileceğini ihtar eder. İhtara uyulmazsa mahkeme dilekçeyi karşı tarafa tebliğ etmeden davayı usulden reddeder (m. 18/A-2).
Arabulucuya hiç başvurmadan dava açılırsa
Bu durumda mahkeme hiçbir işlem yapmadan davayı dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddeder (m. 18/A-2). Dava açıldıktan sonra arabulucuya gitmek de bu eksikliği gidermez. Kira hukukundaki kısa dava süreleri düşünüldüğünde bu ret, yeniden dava açma imkânını fiilen ortadan kaldırabilir.
Kurgusal Örnek: Tahliye Tarihinde Anlaşma
Aşağıdaki örnek tamamen kurgusaldır ve yalnızca sürecin işleyişini göstermek için hazırlanmıştır. Gerçek bir kişi, dosya veya yer adı içermez. Örnek, arabuluculuğun taraflardan birine sonuç vaat etmediğini, yalnızca görüşme zemini sunduğunu göstermeyi amaçlıyor.
Bir konutun maliki, kendi konut ihtiyacını ileri sürerek tahliye istemek istiyor. Kiracı ise ailesinin okul dönemi nedeniyle birkaç ay daha süreye ihtiyaç duyduğunu söylüyor. Bu nedenle malik, sözleşme süresinin bitiminden sonraki bir ay içinde arabuluculuk bürosuna başvuruyor. Büro bir arabulucu görevlendiriyor ve arabulucu iki tarafı da ilk toplantıya davet ediyor.
Görüşmede taraflar, ihtiyacın varlığı konusunda farklı düşünüyor. Yine de dava sürecinin belirsizliği ve masrafı üzerinde konuşuyorlar. Sonunda kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltması, o tarihe kadar kira bedelini ödemesi ve depozitonun teslimden sonra iade edilmesi üzerinde anlaşıyorlar. Aylık kira 20.000 TL olduğundan tarifeye göre ücret 9.000 TL çıkıyor ve taraflar bunu eşit paylaşıyor. Anlaşma belgesi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden şerh alıyor. Taraflardan biri anlaşmaya uymazsa diğer taraf belgeyi ilamlı icraya koyma hakkına sahip oluyor.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculukta Sık Yapılan Hatalar
Hataların çoğu zamanlama, belge ve kapsam konusundadır. Kısa kira süreleri nedeniyle küçük bir usul eksikliği, davanın esasa girilmeden reddine yol açabilir. Aşağıdaki liste her iki taraf için de geçerli olan yaygın hataları özetliyor.
- Arabulucuya gitmeden dava açmak: Dava usulden reddedilir; sonradan başvuru eksikliği gidermez.
- İlamsız takip için arabuluculuk beklemek: Takip istisna kapsamındadır; süre kaybı yaşanabilir.
- Süre başlamadan başvurup süre içinde son tutanak almamak: İhtiyaç davasında dava şartı karşılanmamış sayılabilir.
- Arabuluculuk süresini dava süresine eklemek: Başvurudan son tutanağa kadar süre işlemez; hesap buna göre yapılmalıdır.
- İlk toplantıya mazeretsiz katılmamak: Haklı çıkılsa bile giderlerin yarısı ve vekâlet ücreti kaybı doğar.
- Belgede tarih ve tutarları belirsiz bırakmak: Mahkeme icraya elverişli olmayan belgeye şerh vermez.
- Şerh almadan icraya koymaya çalışmak: Kira uyuşmazlığında şerh zorunludur.
- Vekâletnamede özel yetki eksikliği: Arabuluculuk ve sulh yetkisi açıkça yazılmalıdır.
Gizlilik ve süreç hakkında bilgilendirme
Arabuluculukta paylaşılan bilgi ve belgeler, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça gizlidir ve sonraki davada delil olarak kullanılamaz. Bir kira uyuşmazlığında hangi yolun izleneceği; talebin türüne, sürelere ve ilgili mevzuata bağlıdır. Arabulucu, kiracının veya kiraya verenin lehine görüş bildirmez; süreç boyunca iki tarafa da eşit mesafede durur.
Arabuluculukla ilgili diğer yazılarımıza arabuluculuk makaleleri sayfasından ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk: kapsam
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 01.09.2023’ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan bir davayı açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-a). Tek istisna, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyedir.
Kira davalarında arabuluculuk ne zaman başladı?
Kural 01.09.2023’te yürürlüğe girdi. 18/B maddesini ekleyen 7445 sayılı Kanun, 05.04.2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı.
01.09.2023’ten önce açılmış kira davasında arabuluculuk gerekir mi?
Hayır. Kanun’un geçici 3. maddesi, bu tarihte ilk derece mahkemesinde, bölge adliye mahkemesinde veya Yargıtay’da görülmekte olan davalara yeni şartı uygulamaz.
Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Evet. Kira bedelinin tespiti, kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır ve m. 18/B kapsamındadır. Başvuru yapılmadan açılan tespit davası usulden reddedilir.
Tahliye davasında arabuluculuk şart mı?
Evet. İhtiyaç, yeniden inşa, yeni malik, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresi ve taahhüde dayalı tahliye davalarının hepsinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir.
Kira alacağı için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir mi?
Evet. Kira alacağı davası ve kira alacağı takibine itiraz üzerine açılan itirazın iptali davası da kapsamdadır. Görevli mahkemeyi belirleyen HMK m. 4/1-a da kira ilişkisinden doğan alacak davalarını açıkça sayar.
Kirasını ödemeyen kiracıya icra takibi başlatmak için arabuluculuk gerekir mi?
Hayır. İlamsız icra yoluyla tahliye, kanundaki istisnadır ve icra takibi bir dava değildir. Ancak kiracı itiraz eder ve sulh hukuk mahkemesinde dava açmak gerekirse, önce arabulucuya başvurmak gerekir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk: istisnalar ve özel durumlar
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde arabulucuya gitmek gerekir mi?
Hayır, takip ilamsız icra yoluyla tahliye istisnasına girer. Buna karşılık takibe itiraz üzerine açılan itirazın iptali ve tahliye davasında başvuru şarttır; Yargıtay bu durumda arabulucuya gitmeden açılan davanın reddini onadı (3. HD, E. 2024/1931, K. 2025/780).
İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması için arabuluculuk gerekir mi?
Hayır, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istemek için arabulucuya başvurmak gerekmez. 6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-a, İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri dava şartı arabuluculuğun dışında tutar ve icra mahkemesindeki bu talep teknik anlamda bir dava değildir. Kiraya veren bunun yerine sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açarsa önce arabulucuya gider.
Ev sahibinin evi gezdirmesine izin davası için arabuluculuk gerekir mi?
Evet. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralananın gösterilmesine izin davasının da dava şartı arabuluculuğa tabi olduğuna karar verdi (E. 2026/4277, K. 2026/3806, T. 15.06.2026).
Depozito iadesi için arabulucuya başvurmak zorunlu mu?
Kanun lafzına göre evet, çünkü depozito uyuşmazlığı kira ilişkisinden kaynaklanır. Yargıtay da kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklarda başka bir istisna bulunmadığını vurguladı.
İşyeri kiralarında da arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kanun konut ve işyeri ayrımı yapmaz; kira ilişkisinden kaynaklanan bütün uyuşmazlıkları kapsar. Görevli mahkeme de dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir.
Kira sözleşmesinde tahkim şartı varsa arabulucuya gitmek gerekir mi?
Geçerli bir tahkim sözleşmesi varsa dava şartı arabuluculuk hükümleri uygulanmaz (m. 18/A-18). Ancak Yargıtay, konut ve çatılı işyerinde kira tespitini tahkime elverişli görmez; bu nedenle tespit uyuşmazlığında tahkim şartına dayanmak güvenli değildir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu
Kira arabuluculuğu başvurusu nereye yapılır?
Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır; büro yoksa görevlendirilen yazı işleri müdürlüğü başvuruyu alır (m. 18/A-4). Kira uyuşmazlığında çoğu zaman karşı tarafın yerleşim yeri veya kiralananın bulunduğu yer bürosu gündeme gelir.
Yanlış adliyedeki büroya başvurursam ne olur?
Karşı taraf en geç ilk toplantıda yetki itirazında bulunursa sulh hukuk mahkemesi bir hafta içinde yetkili büroyu belirler. İtiraz kabul edilirse kararın tebliğinden itibaren bir hafta içinde yetkili büroya başvurursunuz ve ilk başvuru tarihiniz korunur (m. 18/A-8).
Arabulucuyu kim belirler, kendimiz seçebilir miyiz?
Arabulucuyu kural olarak büro listeden belirler. Ancak taraflar listedeki bir arabulucu üzerinde anlaşırsa büro o kişiyi görevlendirir (m. 18/A-5).
Kira arabuluculuğu için hangi belgeler gerekir?
Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, kira sözleşmesi, ihtarnameler, ödeme dekontları ve talep kalemleri temel belgelerdir. Taşınmaz el değiştirdiyse tapu kaydı, vekil katılacaksa özel yetkili vekâletname de gerekir.
Kira arabuluculuğuna avukatsız gidilebilir mi?
Evet. Taraflar arabuluculuğa bizzat, kanuni temsilcileri veya avukatları aracılığıyla katılma hakkına sahiptir (m. 15/6). Avukat katılırsa vekâletnamede arabuluculuk ve sulh yetkisinin açıkça yer alması gerekir.
Karşı tarafın avukatı varsa arabulucu bana mı haber verir, avukatıma mı?
Arabulucu taraflardan birinin avukatı bulunsa bile asıl tarafı da ayrıca bilgilendirir (m. 18/A-7). Bilgilendirme ve davet işlemlerini de belgeye bağlar.
Arabulucu benden başvuru sırasında masraf isteyebilir mi?
Hayır. 2026 Tarifesi m. 2/4’e göre arabulucu dava şartı arabuluculuk sürecinde taraflardan masraf isteyemez.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk: süreler
Kira arabuluculuğu kaç hafta sürer?
Arabulucu dosyayı görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır. Zorunlu hâllerde bu süreyi en fazla bir hafta uzatır (m. 18/A-9).
Arabuluculuk sürerken tahliye davası açma süresi işler mi?
Hayır. Başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m. 18/A-15). Yargıtay, bu sürenin ihtiyaç davasındaki bir aylık sürenin hesabında dikkate alınmayacağını kabul etti (3. HD, E. 2025/2548, K. 2025/5852).
İhtiyaç nedeniyle tahliye için arabulucuya ne zaman başvurmalıyım?
En güvenli yol, başvuruyu tahliye davası açma süresi içinde yapmak ve son tutanağı da bu süre içinde almaktır. Yargıtay, süre başlamadan yapılan başvuruyu dava şartını karşılamış saymadı; ancak sonraki kararında son tutanak dava süresi içinde düzenlenmişse şartın gerçekleştiğini kabul etti.
Sözleşme bitmeden arabulucuya başvurursam ne olur?
İhtiyaç davasında son tutanak dava açma süresi başlamadan düzenlenirse dava şartı yerine gelmemiş sayılabilir (3. HD, E. 2025/1495, K. 2025/3048). Süreç dava açma süresi içinde sonuçlanmışsa Yargıtay şartın gerçekleştiğini kabul eder (3. HD, E. 2026/2725, K. 2026/3805).
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliyede erken başvuru mümkün mü?
Bu konuda Yargıtay ilke kararı vermedi. Daire, bölge adliye mahkemelerinin yeni malik davalarında süreden önce başvuruya engel görmediğini ve aralarında uyuşmazlık bulunmadığını belirtti (3. HD, E. 2025/3292, K. 2025/5039).
Kira tespiti için arabuluculuk 30 günlük süreyi etkiler mi?
Arabuluculuk sürecinin 30 günlük süreye etkisi somut dosyaya göre değerlendirilmelidir. Yeni kira döneminden en az 30 gün önce karşı tarafa yazılı bildirim yapılması, bu tartışmayı uygulamada ortadan kaldırır (TBK m. 345).
Arabuluculuk sürerken ihtiyati tedbir istenebilir mi?
Arabuluculuk, dava açmadan önce aranan bir şarttır; kanun dava öncesi ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz kararından sonraki dava açma süresinin arabuluculuk süresince işlemeyeceğini düzenler (m. 18/A-16). Bu düzenleme, tedbir talebinin arabuluculuktan önce de gündeme gelebileceğini gösterir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk: tarafsızlık ve gizlilik
Arabulucu kiracıyı mı yoksa ev sahibini mi korur?
Hiçbirini. Arabulucu tarafsızdır, iki tarafa da eşit davranır ve hiçbir tarafın temsilcisi değildir (m. 9). Taraflar da süreç boyunca eşit haklara sahiptir (m. 3/2).
Arabulucu tahliye kararı verebilir mi?
Hayır. Arabulucunun hüküm kurma yetkisi yoktur; tahliye, kira bedeli veya alacak konusunda yalnızca tarafların kendi iradeleriyle vardıkları anlaşma sonuç doğurur. Anlaşma olmazsa uyuşmazlığı sulh hukuk mahkemesi çözer.
Arabuluculukta anlaşmak zorunda mıyım?
Hayır. Kanun yalnızca başvuruyu zorunlu tutar; süreci sürdürmek, sonuçlandırmak veya anlaşmamak tarafların iradesine bağlıdır (m. 3/1). Anlaşma çıkmazsa arabulucu son tutanak düzenler.
Arabuluculukta söylediklerim mahkemede delil olur mu?
Hayır. Görüşmedeki teklifler, öneriler ve vakıa kabulleri sonraki davada delil olarak ileri sürülemez ve bunlar hakkında tanıklık yapılamaz; sunulsa bile mahkeme hükme esas alamaz (m. 5).
Arabulucu sonradan taraflardan birinin avukatı olabilir mi?
Hayır. Kanun, arabulucunun aynı uyuşmazlıkta sonradan taraflardan birinin avukatı olarak görev almasını yasaklar (m. 9). Bu yasak, arabulucunun tarafsızlığını korur.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk ücreti
Kira arabuluculuğu ücreti 2026’da ne kadar?
Anlaşma olursa tahliyede bir yıllık kiranın yarısı, kira tespitinde yıllık fark üzerinden ve ilk 600.000 TL için %6 oranıyla hesaplanır; ücret 9.000 TL’den az olamaz. Anlaşma olmazsa iki taraflı kira uyuşmazlığında taraf başına saatlik ücret 1.170 TL’dir (2026 Tarifesi).
Kira arabuluculuğu ücretini kim öder?
Anlaşma hâlinde taraflar ücreti aksi kararlaştırılmadıkça eşit öder (m. 18/A-12). Anlaşma olmazsa ve görüşme iki saati aşmazsa iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı öder; iki saati aşan kısmı taraflar eşit karşılar (m. 18/A-13).
Tahliye anlaşmasında arabuluculuk ücreti nasıl hesaplanır?
Tarife, bir yıllık kira bedelinin yarısını esas alır (Tarife m. 7/5). Örneğin aylık kira 30.000 TL ise 180.000 TL üzerinden %6 ile ücret 10.800 TL olur; aylık kira 20.000 TL ise hesap 7.200 TL çıkar ama alt sınır nedeniyle ücret 9.000 TL’dir.
Anlaşma olmazsa arabuluculuk ücreti benden alınır mı?
İki saatten kısa görüşmede ücreti Bakanlık öder; ancak bu tutar sonraki davada yargılama giderlerinden sayılır (m. 18/A-13). Dolayısıyla ilk iki saatin taraflar için hiçbir maliyeti olmadığını düşünmek doğru değildir; mahkeme tutarı davanın sonucuna göre taraflardan birine yükleme yetkisine sahiptir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk: anlaşma belgesi ve şerh
Kira arabuluculuğunda anlaşma belgesi mahkeme kararı yerine geçer mi?
İcra edilebilirlik şerhi aldıktan sonra evet. Şerhi içeren anlaşma belgesi ilam niteliğinde belgedir ve icraya konabilir (m. 18/2).
Kira anlaşma belgesine şerh almak zorunlu mu?
Evet. 18/B kapsamındaki anlaşma belgelerinde şerh zorunludur (m. 18/B-3). Taraflar ve avukatları imzalamış olsa bile belge şerhsiz ilam niteliği kazanmaz.
Şerh hangi mahkemeden alınır?
Taşınmazla ilgili anlaşma belgesinde şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi verir (m. 18/B-3). Mahkeme gerektiğinde kurumlardan bilgi ister ve duruşma açar.
Şerh davasında karşı taraftan vekâlet ücreti istenebilir mi?
Hayır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesine göre şerh talebi çekişmesiz yargı işidir; giderler talep edenin üzerinde kalır ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmez (E. 2024/971, K. 2024/4021).
Anlaşma belgesinde tahliye tarihi nasıl yazılmalı?
Boşaltma ve anahtar teslim tarihi gün, ay ve yıl olarak açıkça yazılmalıdır. Aynı belgede o tarihe kadarki kira ödemeleri, depozitonun akıbeti ve teslim hâli de netleştirilirse mahkeme belgeyi icraya elverişli bulur.
Anlaşılan tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa ne olur?
Şerhli anlaşma belgesi ilam niteliğinde olduğundan kiraya veren ilamlı icra yoluna başvurma hakkına sahiptir. Aynı şekilde kiraya veren kararlaştırılan depozito iadesini yapmazsa kiracı da belgeyi icraya koyabilir.
Arabuluculukta anlaşılan konuda sonradan dava açılabilir mi?
Hayır. Arabuluculuk sonunda anlaşmaya varılırsa taraflar üzerinde anlaşılan hususlar hakkında dava açamaz (m. 18/5). Anlaşmanın kapsamı dışında kalan konular için bu yasak geçerli değildir.
Arabuluculuk anlaşması iptal edilebilir mi?
Evet, sınırlı hâllerde. Yargıtay, imzanın sahte olması, iradenin fesada uğratılması veya görüşmenin usulüne uygun yapılmaması hâlinde anlaşma belgesinin iptalinin mümkün olduğunu kabul eder (3. HD, E. 2024/971, K. 2024/4021).
Kiralanan aile konutuysa tahliye anlaşmasında nelere dikkat edilir?
Kiralanan aile konutuysa, kiracı eşin tahliye konusunda yaptığı anlaşma aile konutu kurallarıyla birlikte değerlendirilir. Bu nedenle diğer eşin durumunun belgede ve süreçte gözetilmesi önem taşır.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk: anlaşma olmazsa
Arabuluculukta anlaşma olmazsa ne olur?
Arabulucu son tutanak düzenler ve taraflar süresi içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açma hakkına sahip olur. Davacı son tutanağın aslını veya arabulucunun onayladığı örneğini dilekçeye ekler (m. 18/A-2).
Son tutanağı dava dilekçesine eklemeyi unutursam ne olur?
Mahkeme tutanağı sunmanız için bir haftalık kesin süre verir. Bu sürede sunmazsanız mahkeme dilekçeyi karşı tarafa tebliğ etmeden davayı usulden reddeder (m. 18/A-2).
Arabulucuya gitmeden kira davası açarsam ne olur?
Mahkeme hiçbir işlem yapmadan davayı dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddeder (m. 18/A-2). Dava açıldıktan sonra arabulucuya başvurmak bu eksikliği gidermez.
Kira arabuluculuğu toplantısına karşı taraf gelmezse ne olur?
Mazeretsiz katılmayan taraf son tutanakta belirtilir; sonraki davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu olur ve lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (m. 18/A-11). İki taraf da gelmezse herkesin gideri kendi üzerinde kalır.
Arabuluculuktan sonra kira davası hangi mahkemede açılır?
Kira ilişkisinden doğan davalara, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 4/1-a). İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin işlemler bu kuralın dışındadır.
Kaynakça
Mevzuat
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 1, 3, 4, 5, 9, 10, 15, 18, 18/A, 18/B, 33, Geçici m. 3. mevzuat.gov.tr
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4, 6, 10. mevzuat.gov.tr
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 319, 345, 350, 351. mevzuat.gov.tr
- 7445 sayılı Kanun (Resmî Gazete, 05.04.2023, sayı 32154), m. 37, 38.
- 7531 sayılı Kanun (18/A-11 ve 18/B-5 değişiklikleri).
- 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi (Resmî Gazete, 26.12.2025, sayı 33119), m. 2, 7. resmigazete.gov.tr
Yargı kararları
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/4277, K. 2026/3806, T. 15.06.2026.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/2725, K. 2026/3805, T. 15.06.2026.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/2548, K. 2025/5852, T. 03.12.2025.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/2978, K. 2025/5081, T. 22.10.2025.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3292, K. 2025/5039, T. 21.10.2025.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1495, K. 2025/3048, T. 26.05.2025.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/1931, K. 2025/780, T. 12.02.2025.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/971, K. 2024/4021, T. 02.12.2024.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/4108, K. 2024/2037, T. 26.06.2024.
Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özellikleri, yürürlükteki mevzuat ve güncel yargı kararları değerlendirmeyi değiştirebilir. Metin tek başına hukuki danışmanlık veya somut olaya özgü hukuki görüş yerine geçmez. Ücret tutarları 2026 yılı tarifesine aittir.
