Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene yazılı olarak üstlendiği belgedir. Dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1’dir. Bu rehber; geçerlilik şartlarını, boş imzalanan taahhüdü, boşaltma tarihinden başlayan 1 aylık süreyi, icra ve dava yolunu, arabuluculuğu ve konuya ilişkin dört Yargıtay kararını anlatır.
Özet
- Şartlar: Taahhüt yazılı olmalı ve belli bir boşaltma tarihi içermelidir. Kiracı veya temsilcisi belgeyi kiralananın tesliminden sonra imzalamalıdır (TBK m. 352/1).
- Süre: Kiraya veren, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurur veya dava açar. Süre, belgenin düzenlendiği tarihten başlamaz.
- Boş taahhüt: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, oy çokluğuyla verdiği kararında, tarihlerin sonradan doldurulmasının belgeyi tek başına geçersiz kılmadığını; aksini kiracının ispat edeceğini kabul etti.
- İcra yolu: Tahliye emri tebliğiyle kiracıya 15 günlük boşaltma ve 7 günlük itiraz süresi tanınır (İcra ve İflas Kanunu, İİK m. 272, 274). Bu takip için arabuluculuk gerekmez.
- Dava yolu: Sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davasından ve itirazın iptali davasından önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı ileride belirli bir günde boşaltacağını kiraya verene karşı yazılı olarak üstlendiği tek taraflı bir beyandır. Kiracı bu tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, TBK m. 352/1 uyarınca bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir.
Uygulamada belgeye “tahliye taahhüdü”, “tahliye taahhütnamesi” veya kısaca “taahhütname” denir. Üç ifade de aynı hukuki işlemi anlatır. Taahhüdün kendisi kiracının irade beyanıdır; taahhütname ise bu beyanın yazıldığı kâğıttır. Bu nedenle bu yazıda iki terimi aynı anlamda kullanıyoruz.
Hukuki niteliği: kira sözleşmesinden ayrı bir beyan
Taahhüt, kira sözleşmesinin bir maddesi değildir. Kiracı bu beyanla tek başına borç altına girer ve kiraya verenin ayrıca kabul beyanına gerek yoktur. Ancak beyan, kira ilişkisi kurulduktan ve taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra verildiğinde hukuki sonuç doğurur. Kanun koyucu bu sıralamayı kiracının serbest iradesini korumak için aradı.
Yargıtay da sözleşme içine yazılan boşaltma maddesi ile sonradan ayrı olarak verilen taahhüdü birbirinden ayırır. Bu farkı aşağıda, kira sözleşmesiyle aynı gün verilen taahhüt başlığında bir kararla birlikte açıklıyoruz.
Tahliye taahhütnamesi neden bu kadar önemli?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347). Dolayısıyla süre dolduğunda kiracı çıkmazsa kiraya verenin elinde kanunda sayılan sınırlı tahliye sebepleri kalır. Tahliye taahhüdü bu sebeplerden biridir ve kiracının kendi iradesine dayandığı için ayrıca ihtiyaç veya yeni yapı gibi bir gerekçe aramaz.
Öte yandan kanun, kiracıyı korumak için sıkı şekil ve süre şartları koyar. TBK m. 354 uyarınca dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Kiracının tahliyesine yol açan diğer sebepleri ise kiracı tahliye davası rehberimizde bütün olarak ele aldık; bu yazı yalnız taahhütnamenin kendisine odaklanır.
Tahliye Taahhütnamesi Hangi Kiralarda Geçerlidir?
TBK, tahliye taahhütnamesini konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler arasında düzenler. Bu nedenle ev, daire, dükkân, ofis ve depo gibi çatılı yerlerin kiralanmasında uygulanır. Arsa veya çatısı olmayan alanların kiralanmasında ise taahhüde dayalı bu özel tahliye yolu kural olarak işlemez.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 2017/975 esas sayılı kararının gerekçesinde, doktrine atıf yaparak tahliye taahhüdünün konut ve çatılı işyeri kiraları için verildiğini belirtti. Ayrıca TBK m. 339, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların 6 ay ve daha kısa süreli kiralanmasını bu hükümlerin dışında tutar. Örneğin kısa süreli tatil kiralamaları bu istisnaya girer.
Çatısız yer kiralarında taraflar arasındaki ilişki genel kira hükümlerine tabidir. Bu kiralarda tahliyeyi sözleşmenin süresi ve genel fesih hükümleri belirler. Dolayısıyla bir arsa kirasında alınan belgeyi TBK m. 352/1 anlamında bir taahhütname gibi düşünmek doğru olmaz.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin dört temel şartı vardır: Belge yazılı olmalı ve belli bir boşaltma tarihi içermelidir. Ayrıca kiracı veya yetkili temsilcisi belgeyi kiralananın tesliminden sonra imzalamalıdır. Bunlara ek olarak kiralananın açıkça gösterilmesi ve iradenin serbestçe oluşması gerekir.
| Şart | Ne anlama gelir? | Dayanak |
|---|---|---|
| Yazılı şekil | Taahhüt yazılı olmalıdır. Adi yazılı belge yeterlidir; noter onayı geçerlilik şartı değildir. | TBK m. 352/1, 14 |
| Teslimden sonra verilme | Taahhüt, kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra ve sözleşmeden ayrı olarak verilmelidir. | TBK m. 352/1; HGK 2017/975 |
| Belli boşaltma tarihi | Belgede kiracının hangi gün boşaltacağı açıkça yazılmalıdır. | TBK m. 352/1; 3. HD 2024/4396 |
| Kiracının veya temsilcisinin imzası | Yazılı şekilde borç altına giren kiracı imzalar; Yargıtay vekil için özel yetki aramaz. | TBK m. 14; 3. HD 2024/4396 |
| Bütün kiracıların imzası | Birden fazla kiracı varsa her biri taahhütte bulunmalıdır. | Uygulama |
| Kiralananın belirtilmesi | Adres ve bağımsız bölüm gibi bilgilerle hangi yerin boşaltılacağı açıkça gösterilmelidir. | Uygulama |
| Serbest irade | Kiracı baskı, aldatma veya yanılma iddiasıyla beyanını tartışmaya açar. | TBK genel hükümleri |
Yazılı şekil ve noter onayı
Kanun, taahhüdün yazılı olmasını arar. Yazılı şekilde borç altına girenlerin imzası da zorunludur (TBK m. 14). Bu nedenle kiracının el yazısıyla veya bilgisayarda hazırlanmış bir metni imzalaması yeterlidir. Sözlü bir taahhüt ise tanıkla ispat edilse bile bu madde anlamında tahliye taahhüdü oluşturmaz.
Noter onayı ise geçerlilik şartı değildir; ancak icra aşamasında önemli bir kolaylık sağlar. Kiracı tahliye emrine itiraz ederse, noterlikçe düzenlenmiş, tarih ve imzası onaylanmış ya da ikrar olunmuş belgeye dayanan kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteme hakkına sahiptir (İİK m. 275). Adi yazılı belgede kiracı imzaya veya tarihe itiraz ederse bu yol fiilen kapanır.
Teslimden sonra verilme şartı
TBK m. 352/1, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini açıkça arar. Hukuk Genel Kurulu’na göre bu ifade, Yargıtay’ın eski uygulamasının kanun metnine taşınmasıdır. Amaç, kiracının ev veya işyeri bulma telaşıyla, sözleşme kurulurken kendi aleyhine bir belge imzalamasını önlemektir.
Ayrıca Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, taahhüdün teslimden makul bir süre sonra verilmesi gerektiğini belirtir. Kanunda bu süre için belirli bir gün sayısı öngörülmemiştir. Bazı kaynaklarda geçen “1-2 hafta” gibi rakamlar kanundan kaynaklanmaz; makul süre somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
Belli bir boşaltma tarihi
Taahhütte kiracının hangi tarihte boşaltacağı belli olmalıdır. “İhtiyaç hâlinde”, “uygun bir zamanda” veya “ev sahibi isteyince” gibi ifadeler tarih belirtmez. Bu tür bir belgeyle kiraya veren, bir aylık sürenin ne zaman başladığını da gösteremez. Bu nedenle en güvenli yol, boşaltma tarihini gün, ay ve yıl olarak açıkça yazmaktır.
Serbest irade ve baskı iddiası
Taahhüt, kiracının serbest iradesine dayanmalıdır. Kiracı, belgeyi korkutma, aldatma veya esaslı yanılma etkisiyle imzaladığını ileri sürmek hakkına sahiptir. Ancak bu iddianın ispat yükü ona aittir. TBK m. 39, yanılma, aldatma veya korkutma hâlinde öğrenme ya da korkutmanın etkisinin kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde bağlı olmadığını bildirmeyen tarafın sözleşmeyi onamış sayılacağını düzenler.
Bu hüküm sözleşmeler için yazılmıştır. Taahhüt ise tek taraflı bir işlemdir. TBK m. 39’un taahhüde genel hükümler yoluyla uygulanacağı görüşü yaygındır; ancak somut dosyada ayrıca değerlendirme gerekir. Baskı iddiası olan kiracı, bildirimi gecikmeden ve yazılı olarak yapmalıdır.
Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün Verilen Tahliye Taahhüdü
Kira sözleşmesi yapılırken, yani kiralanan henüz teslim edilmeden verilen tahliye taahhüdü geçerli değildir. Yargıtay, kiracının o anda serbest iradeyle hareket etmediğini kabul eder. Benzer şekilde kira sözleşmesinin içine yazılan “süre sonunda boşaltırım” maddesi de tek başına bir taahhütname yerine geçmez.
Hukuk Genel Kurulu da kararında, ilk kira sözleşmesiyle birlikte verilen taahhüdün serbest iradeye dayanmadığını kabul eden 04.10.1944 tarihli, 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na değindi. Kanundaki “teslimden sonra” şartı bu yaklaşımı yansıtır.
Sözleşmedeki boşaltma maddesi ve cevabi ihtarname
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2024/4396, K. 2025/3416, T. 18.06.2025 tarihli kararına konu olayda, 3 yıllık kira sözleşmesinin 13. maddesinde kiracının 14.09.2021’de boşaltacağı yazılıydı. Kiraya veren 13.08.2020 tarihinde ihtar gönderdi. Kiracının avukatı 26.08.2020 tarihli cevabi ihtarnamede taşınmazın sözleşmede belirlenen sürede tahliye edilerek teslim edileceğini bildirdi. İlk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi davayı reddetti.
Daire, bölge adliye mahkemesinin kararını kaldırdı ve ilk derece kararını kiraya veren yararına oy birliğiyle bozdu. Kararın ilkeleri şunlardır:
- Kira sözleşmesi yapılırken verilen taahhüt geçerli değildir.
- Kira ilişkisi sürerken kiracı vekili cevabi ihtarnamede sözleşmedeki tarihi teyit etmişse, mahkeme iki belgeyi birlikte değerlendirerek boşaltma tarihini belirler.
- Bu durumda Daire, taahhüdün serbest iradeye dayandığını kabul eder.
- Vekilin taahhüt vermesi için özel yetkiye gerek yoktur.
Bu karar iki önemli sonuç doğurur. Kiraya veren, sözleşmeye koyduğu boşaltma maddesine tek başına güvenmemelidir. Kiracı ise ihtarnameye cevap verirken kullandığı ifadelerin sonradan bir taahhüt olarak değerlendirilebileceğini hesaba katmalıdır.
Yenilenen sözleşmeyle birlikte alınan taahhüt
Uygulamada taraflar, kira ilişkisi yıllardır sürerken yeni bir sözleşme imzalar ve aynı gün taahhüt de alır. Bu durumda kiralanan zaten kiracının elindedir. Ancak bazı kaynaklar böyle bir taahhüdü geçerli sayarken, bazıları hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirir. Bu nedenle böyle bir taahhüdün geçerliliği, somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi?
Boş tahliye taahhütnamesi kendiliğinden geçersiz değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre tarihleri sonradan doldurmak belgeyi tek başına geçersiz kılmaz. Belgenin teslimden önce boş verildiğini ve anlaşmaya aykırı doldurulduğunu kiracı ispat eder. Ancak Kurul kararı oy çokluğuyla verdiği için konu tartışmalıdır.
Hukuk Genel Kurulu kararı: olay ve sonuç
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2017/975, K. 2021/1108, T. 28.09.2021 tarihli kararı bir işyeri kirasına ilişkindir. Kira 05.03.2010’da başladı. Kiraya veren, 14.03.2013 tarihli taahhütnameyle kiracının 04.03.2014’te boşaltmayı üstlendiğini ileri sürdü. Kiracı ise kiraya verenin belgeyi sözleşmeden önce, boş olarak ve manevi baskıyla imzalattığını savundu.
Kiracının elinde aynı matbu belgenin boş ve imzalı bir nüshası vardı. Ayrıca kiraya veren, isticvapta taahhüt almadan sözleşme yapmadığını söyledi. Kiracı, yargılama sırasında kiralananı boşalttı. Yerel mahkemenin direnme kararını Hukuk Genel Kurulu oy çokluğuyla bozdu.
Kararın temel ilkesi şudur: Sözleşme yapılırken tarihleri boş ve kiracı imzalı bir taahhüt alınmışsa, belgenin teslimden önce boş verildiği ve anlaşmaya aykırı doldurulduğu savunmasını kiracı ispat eder. Müzakerede bazı üyeler adi yazılı belgede ispat yükünün kiraya verende olması gerektiğini savundu; ancak çoğunluk bu görüşü benimsemedi.
Bu karar nasıl okunmalı?
Kurul bu kararı oy çokluğuyla verdi. Ayrıca kiracının elindeki boş nüshaya ve kiraya verenin beyanına rağmen Kurul, ispat yükü üzerinden bozma yaptı. Yeniden yapılan yargılamanın sonucu ise bilinmiyor. Bu nedenle kararı “boş taahhüt her zaman geçerlidir” şeklinde okumak yanlış olur. Doğru okuma, ispat yükünün kiracıda olduğu ve kiracının bu yükü karşılayacak delilleri sunması gerektiğidir.
Kararda kiracının hangi delillerle ispat yapacağı sınırlanmadı. Yerel mahkeme süreçte tanık, isticvap ve yemin teklifini de tartıştı. Bazı kaynaklardaki “aksi yalnız yazılı delille ispat edilir” ifadesi, bu karardan doğrudan çıkmaz.
Kiracı ve kiraya veren için pratik sonuçlar
Kiracı açısından en önemli adım, boş bir belgeye imza atmamaktır. İmza atmak zorunda kaldığını düşünen kiracı, belgenin fotoğrafını, mesaj yazışmalarını ve imza anında bulunan kişilerin bilgisini saklamalıdır. Böylece ileride ispat yükünü karşılama imkânı artar.
Kiraya veren açısından ise boş taahhüt almak, uyuşmazlığı mahkemeye taşır. Mahkeme belgeyi geçerli saysa bile kiracının itirazı süreci uzatır ve noter onayı yoksa icra mahkemesi yolu kapanır. Bu nedenle kiraya veren, teslimden makul bir süre sonra, tarihleri dolu ve mümkünse noter onaylı bir taahhüt almalıdır.
Tahliye Taahhütnamesini Kim İmzalamalı?
Tahliye taahhütnamesini kiracı veya yetkili temsilcisi imzalar. Yargıtay’a göre kiracının avukatı da özel yetki olmadan taahhütte bulunma yetkisine sahiptir. Birden fazla kiracı varsa her birinin imzası gerekir. Kiralanan aile konutuysa diğer eşin rızasının alınması da güvenli bir yoldur.
Kiracı, vekil ve birden fazla kiracı
Yazılı şekilde borç altına giren kişinin imzası zorunludur (TBK m. 14). Dolayısıyla taahhüdü, kira sözleşmesinde kiracı olarak görünen kişi imzalamalıdır. Kiracının yakını, kefili veya o yerde oturan başka biri kiracı adına taahhütte bulunamaz; meğer ki kiracıyı temsile yetkili olsun.
Kiracı tarafında birden fazla kişi varsa, taahhüt hepsini bağlayacak biçimde verilmelidir. Yalnız bir kiracının imzasıyla diğerlerini tahliye etmek sorun yaratır. Öte yandan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/4396 esas sayılı kararı, kiracının avukatının cevabi ihtarnamesiyle verdiği taahhüdü geçerli saydı ve vekil için özel yetki aramadı.
Aile konutunda eşin rızası
Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 194/1’e göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez ve haklarını sınırlayamaz. Ayrıca TBK m. 349, kiracının eşinin açık rızası olmadan aile konutu kira sözleşmesini feshedemeyeceğini düzenler. Sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olma hakkına da sahiptir.
Kiracı eşin tek başına verdiği taahhüdün bu hükümler karşısındaki durumu tartışmalıdır. Kimi kaynaklar her iki eşin imzasını kesin bir şart olarak gösterir. Bu nedenle kiralanan aile konutuysa en güvenli yol, diğer eşin taahhüdü birlikte imzalamasıdır. Aile konutu kavramını ve tapu şerhini aile konutu şerhi yazımızda ayrıca anlattık.
Tahliye Taahhütnamesinde 1 Aylık Süre Nasıl İşler?
Kiraya veren, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır (TBK m. 352/1). Bu süre taahhütnamenin düzenlendiği veya imzalandığı tarihten değil, kiracının boşaltmayı üstlendiği tarihten itibaren işler. Süre kaçırılırsa kiraya veren artık bu taahhüde dayanamaz.
Bazı kaynaklar bir aylık sürenin “taahhüt tarihinden” başladığını yazar. Bu ifade yanlıştır. Kanun metni, kiracının belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği hâlde boşaltmaması durumunda, sözleşmenin “bu tarihten başlayarak” bir ay içinde sona erdirilmesini öngörür. Buradaki tarih, boşaltma tarihidir.
Süre hesabında dikkat edilecek noktalar
Bir aylık sürenin son gününün nasıl belirleneceği ve son günün resmî tatile denk gelmesinin etkisi, ayrıca incelenmesi gereken teknik bir konudur. Pratik öneri açıktır: Kiraya veren takip veya dava işlemini son güne bırakmamalıdır. Tahmini bir hesap için hukuki süre hesaplama aracımızı kullanmanız mümkündür; ancak araç sonucu dosyaya özgü değerlendirmenin yerini tutmaz.
Süre kaçırıldığında taahhüt hukuken işe yaramaz hâle gelir. Bu durumda kiraya veren, ihtiyaç veya yeni malikin ihtiyacı gibi kanundaki diğer tahliye sebeplerini değerlendirir. Kira bedelinin güncellenmesi ise ayrı bir konudur; bu yol kira tespit davası rehberimizde yer alır.
Dava açacağını bildirmek süreyi uzatır mı?
TBK m. 353’e göre kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar. Bu kural dava yolu için açıktır. Ancak kanun metni “dava açma süresi” ifadesini kullanır. Bu nedenle bildirimin icra takibi süresini de uzatıp uzatmadığı metinden açıkça çıkmaz; somut dosyada ayrıca değerlendirme gerekir.
Dolayısıyla süreyi bu bildirimle uzatmak isteyen kiraya veren, uzayan süreyi dava yolu için güvenli kabul etmelidir. İcra takibi planlıyorsa bir aylık süreyi esas almalıdır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi
Kiraya veren, taahhüde dayanarak ilamsız icra yoluyla tahliye talepli takip başlatma hakkına sahiptir. Yargıtay, bu takipte İİK m. 272’nin uygulandığını kabul eder. İcra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir; kiracıya 15 gün boşaltma ve 7 gün itiraz süresi tanınır. Bu takip için arabuluculuk gerekmez.
Takip nasıl başlatılır?
Kiraya veren, taahhütnamenin aslı ve kira sözleşmesiyle icra dairesine başvurur. İcra memuru kiracıya bir tahliye emri gönderir. Bu belge, alacak takiplerinde gönderilen ödeme emrinden farklıdır. Bazı kaynaklar taahhüde dayalı takipte “ödeme emri” gönderildiğini yazar; oysa İİK m. 272’ye göre bu takipte gönderilen belge tahliye emridir.
Tahliye emri, taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Ayrıca kiracının bir itirazı varsa 7 gün içinde bildirmesi, aksi hâlde zorla çıkarılacağı ihtarını içerir. Kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine bildirir. İtiraz takibi durdurur (İİK m. 274).
Yetkili icra dairesi konusunda kaynaklarda farklı ifadeler yer alır. Yetkili mahkeme belirlenirken somut dosyada kiralananın bulunduğu yer ve kiracının yerleşim yeri birlikte değerlendirilmelidir.
İtiraz edilmezse: zorla tahliye ve üçüncü kişiler
Kiracı süresinde itiraz etmezse ya da itiraz kaldırılırsa, tahliye emrindeki süre geçtikten sonra icra dairesi taşınmazı zorla tahliye ederek kiraya verene teslim eder (İİK m. 273). Kiraya veren hiçbir aşamada kilidi değiştirerek veya eşyaları dışarı çıkararak kendiliğinden tahliye yoluna gitmemelidir. Tahliye işlemini icra dairesi yürütür.
Tahliye sırasında evde kiracıdan başka biri bulunduğunda icra dairesi, resmî belge gösteremeyen bu kişiyi derhâl tahliye eder. Ancak kişi kira sözleşmesinin tarihinden önceden beri orada oturduğunu beyan eder ve tahkikat bunu doğrularsa icra dairesi durumu icra mahkemesine bildirir. Kiracının eşi, usul ve füruu, ikinci dereceye kadar hısımları, iş ortakları ve yanında oturanlar üçüncü kişi sayılmaz (İİK m. 276).
Tahliye taahhüdüne ilişkin değerlendirme
Bir tahliye taahhütnamesinin geçerliliği; belgenin düzenlenme tarihine, teslim tarihine, imzalara, noter onayına ve boşaltma tarihinden sonra geçen süreye göre değişir. Belgenin ve takip ya da dava yolunun bu bilgiler üzerinden hukuki açıdan değerlendirilmesi için bir avukata danışılması gerekebilir.
Kiracı İtiraz Ederse: İtirazın Kaldırılması mı, İtirazın İptali mi?
Kiracı tahliye emrine itiraz ederse kiraya verenin iki yolu vardır. Noter onaylı veya ikrar edilmiş bir taahhütte icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Bunun yerine sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası da açar. Yargıtay, bu iki yol arasında kiraya verenin seçimlik hakkı olduğunu kabul eder.
Yargıtay’ın görev kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2024/3875, K. 2025/759, T. 11.02.2025 tarihli kararına konu olayda, kiraya veren noter onaysız bir taahhüde dayanarak takip başlattı. Taahhüt 15.12.2016 tarihli, boşaltma tarihi ise 15.11.2022 idi. Kiracı imzaya ve tarihlere itiraz etti; belgeyi boş olarak vermiş olabileceğini ileri sürdü. Kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açtı. Sulh hukuk mahkemesi ise icra mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verdi.
Adalet Bakanlığı’nın talebi üzerine Daire, kararı sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına oy birliğiyle bozdu. Kararın ilkeleri şunlardır:
- Kiraya veren taahhüde dayanarak doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açma veya İİK m. 272 uyarınca tahliye talepli takip başlatma hakkına sahiptir.
- İtiraz üzerine, noter onaylı veya ikrar edilmiş taahhütte kiraya veren İİK m. 275 ile icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister.
- Kiraya veren bunun yerine İİK m. 67 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası da açar; seçimlik hak vardır.
- Sulh hukuk mahkemesi bu davada görevlidir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK m. 4/1-a).
İcra mahkemesi hangi durumda itirazı kaldırır?
İİK m. 275’e göre icra mahkemesi, talep noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya tarih ve imzası onaylanmış ya da ikrar olunmuş bir belgeye dayanıyorsa ve kiracı aynı kuvvette bir yenileme veya uzatma belgesi gösteremiyorsa itirazı kaldırır. Bu şartlar yoksa talebi reddeder. Ancak kiraya verenin genel hükümlere göre dava hakkı saklıdır.
Dolayısıyla adi yazılı bir taahhütnamede kiracı imzayı veya tarihi inkâr ederse, kiraya verenin önündeki gerçekçi yol sulh hukuk mahkemesidir. Bu da arabuluculuk aşamasını gündeme getirir. Buna karşılık noter onaylı veya ikrar edilmiş taahhütte icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemek için arabulucuya başvurmak gerekmez. HUAK m. 18/B-1-a, İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri, dolayısıyla İİK m. 272-276 hükümlerini istisna tutar; icra mahkemesindeki bu talep teknik anlamda bir dava da değildir.
İmzasını haksız yere inkâr edene para cezası
İİK m. 275’in son fıkrası, takip sırasında imzasını inkâr ettiği hâlde mahkemede açılan davada imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracının veya kiraya verenin para cezasına mahkûm edileceğini düzenler. Kanun bu yaptırımı tazminat olarak değil, para cezası olarak öngörür.
Kanun metnindeki tutar eski para birimiyle yazılmıştır. Kiracı açısından sonuç açıktır: İmzası kendisine ait olan bir belgeyi inkâr etmek, ek bir yaptırım riski doğurur. Ödeme emrine itirazla tahliye emrine itirazı karıştırmamak için ödeme emrine itiraz yazımıza da bakmanızı öneririz.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası
Kiraya veren, icra takibi yerine doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Dava, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Mahkeme davayı basit yargılama usulüyle görür ve harç bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır.
Görevli mahkeme ve yargılama usulü
HMK m. 4/1-a, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesine bırakır. Mahkeme bu davaları basit yargılama usulüne göre görür (HMK m. 316/1-a). Davanın hangi yerdeki mahkemede açılacağını ise yetki kuralları belirler.
Davada ispat yükünü genel kural belirler (HMK m. 190). Kiraya veren taahhüdün varlığını ve boşaltma tarihini gösterir. Kiracı ise belgenin teslimden önce, boş veya baskı altında alındığını ileri sürüyorsa bu iddiasını ispat eder.
Harç ve masraflar
492 sayılı Harçlar Kanunu m. 17’ye göre tahliye davalarında harç, bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Harç tarifeleri ve avukatlık ücret tarifesi her yıl değişir. Güncel tutarlar, dava tarihinde yürürlükte olan tarifelerden kontrol edilmelidir; önceki yıllara ait tutarlar güncel değildir.
Dava ne kadar sürer?
Davanın süresi; tebligat, arabuluculuk süreci, tanık ve bilirkişi ihtiyacı ile mahkemenin iş yüküne göre değişir. Kaynaklardaki “6-8 ay” veya “1-1,5 yıl” gibi tahminlerin resmî bir dayanağı yoktur. Her dosyanın süresi kendi koşullarına göre değişir.
Tahliye Taahhütnamesi ve Arabuluculuk
Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi için arabuluculuk gerekmez. Buna karşılık sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davası ve takibe itiraz üzerine açılan itirazın iptali davası dava şartı arabuluculuğa tabidir. Arabulucuya başvurmadan açılan davayı mahkeme herhangi bir işlem yapmadan usulden reddeder.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) m. 18/B-1-a, kiralanan taşınmazların İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına aldı. Bu hükmü 7445 sayılı Kanun getirdi ve hüküm 1.9.2023’te yürürlüğe girdi. Dava şartı arabuluculuğun genel işleyişini zorunlu arabuluculuk yazımızda anlattık.
| Yol | Arabuluculuk | Dayanak |
|---|---|---|
| İcra takibi (tahliye emri) | Gerekmez | HUAK m. 18/B-1-a |
| Doğrudan tahliye davası | Dava şartı | HUAK m. 18/B-1-a |
| İtiraz sonrası itirazın iptali davası | Dava şartı | 3. HD 2024/1931 |
| İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması | Gerekmez | HUAK m. 18/B-1-a; İİK m. 275 |
İtirazın iptali davasında arabuluculuk: Yargıtay kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2024/1931, K. 2025/780, T. 12.02.2025 tarihli kararına konu olayda, kira sözleşmesinden sonra verilen taahhütte boşaltma tarihi 31.10.2023 idi. Kiracı taahhüde dayalı takibe itiraz etti. Kiraya veren arabulucuya başvurmadan sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açtı. Sonradan arabulucuya başvurduğunu bildirdi.
Bölge adliye mahkemesi, arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı için davayı dava şartı yokluğundan usulden reddetti. Yargıtay bu kararı onadı. HUAK m. 18/A-2’ye göre sonradan yapılan başvuru bu eksikliği gidermez. Kararda Yargıtay esasa girmediği için taahhüdün sözleşmeden kaç gün sonra verildiğine ilişkin bir ilke ortaya koymadı.
Arabuluculuk ve bir aylık süre
HUAK m. 18/A-15’e göre arabulucuya başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez. Ancak taahhüde dayalı dava yolunda kiraya verenin arabulucuya başvurusunu da boşaltma tarihinden başlayan bir ay içinde yapması güvenli yoldur. Başvurunun nasıl yapıldığını arabuluculuk başvurusu yazımızda adım adım anlattık.
Tahliye taahhütnamesi mi, arabuluculuk anlaşma belgesi mi?
Taraflar arabuluculuk görüşmesinde tahliye tarihi üzerinde anlaşırsa bu tarihi bir anlaşma belgesine yazar. Taşınmazla ilgili anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden alınır. Şerh alınan belge ilam niteliğindedir; dolayısıyla taahhütnamede yaşanan teslim tarihi ve boş belge tartışmaları bu belgede gündeme gelmez.
Bununla birlikte arabulucu taraflardan birinin temsilcisi değildir. Arabulucu tarafsız kalır, taraflara eşit davranır ve görüşmelerde konuşulanlar gizlidir. Taraflar anlaşıp anlaşmamakta serbesttir. Bu yol, kiraya verene tahliye sonucu vaat eden bir araç olarak değil, iki tarafın birlikte bir tarih belirleyebileceği bir görüşme ortamı olarak görülmelidir.
İcra Yolu mu, Dava Yolu mu?
Taahhüt noter onaylıysa ve kiracının imzaya itiraz etmesi beklenmiyorsa icra takibi genellikle daha doğrudan bir yoldur. Buna karşılık belge adi yazılıysa ve kiracı imzaya veya tarihe itiraz edecekse, süreç büyük olasılıkla sulh hukuk mahkemesine taşınır. Bu durumda arabuluculuk da zorunlu hâle gelir.
| Ölçüt | İcra takibi | Tahliye davası |
|---|---|---|
| Başvuru yeri | İcra dairesi | Sulh hukuk mahkemesi |
| Süre | Boşaltma tarihinden başlayarak 1 ay | Boşaltma tarihinden başlayarak 1 ay; yazılı bildirimle bir kira yılı uzar |
| Arabuluculuk | Gerekmez | Dava şartı |
| Kiracıya tanınan süre | 15 gün boşaltma, 7 gün itiraz | Yargılama sonunda karar |
| İtiraz hâlinde | Noter onaylı veya ikrarlı belgede icra mahkemesi; aksi hâlde sulh hukukta itirazın iptali | Kiracı savunmasını davada yapar |
| Uygun durum | Noter onaylı, tarihleri dolu belge | Adi belge, imza veya tarih tartışması |
Seçim yapılırken belgenin türü kadar zaman da önem taşır. Kiraya veren, itiraz sonrası sulh hukuk yoluna gitmek zorunda kalacağını öngörüyorsa arabuluculuk aşamasını ve TBK m. 353’teki yazılı bildirimi baştan planlamalıdır.
Kiracının Hakları ve İtiraz Sebepleri
Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz etme hakkına sahiptir. İtiraz sebepleri arasında imzanın kendisine ait olmaması, belgenin teslimden önce veya boş alınması, boşaltma tarihinin belirsizliği ve bir aylık sürenin kaçırılması yer alır. Süresinde itiraz edilmezse zorla tahliye gündeme gelir.
Kiracı tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda mı?
Hayır. Kanun kiracıya tahliye taahhüdü verme yükümlülüğü getirmez. Taahhüdün geçerliliği zaten kiracının serbest iradesine dayanır. Hukuk Genel Kurulu kararındaki olayda kiraya veren, taahhüt almadan sözleşme yapmadığını beyan etmişti. Kurul buna rağmen ispat yükünü kiracıya yükleyerek bozma kararı verdi.
Kiracının başlıca itiraz sebepleri
- İmzanın kiracıya ait olmaması (haksız inkârın para cezası riski vardır),
- Taahhüdün kira sözleşmesiyle birlikte veya teslimden önce alınması,
- Tarihlerin boş bırakılıp anlaşmaya aykırı doldurulması (ispat yükü kiracıdadır),
- Boşaltma tarihinin belli olmaması,
- Bir aylık sürenin geçmesinden sonra takip başlatılması,
- Taahhüdü bütün kiracıların vermemiş olması,
- Baskı, aldatma veya yanılma iddiası,
- Kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin belge.
Kiracı, itirazında bu sebepleri açıkça yazmalı ve elindeki delilleri saklamalıdır.
Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Düzenlenir? Kontrol Listesi ve Örnek
Tahliye taahhütnamesini kiracı, kiralananın tesliminden makul bir süre sonra, ayrı bir belgeyle ve tarihleri doldurarak imzalar. Belgede tarafların kimliği, kiralananın adresi, düzenleme tarihi ve gün, ay, yıl olarak boşaltma tarihi yer almalıdır. Noter onayı geçerlilik şartı değildir, ancak icra aşamasında önemli bir kolaylık sağlar.
Tahliye taahhütnamesi için kontrol listesi
- Teslimi belgeleyin: Anahtar teslim tutanağı veya abonelik kayıtlarıyla teslim tarihini gösterin.
- Zamanı seçin: Taahhüdü sözleşmeyle aynı gün değil, teslimden makul bir süre sonra alın.
- Tarafları yazın: Kiraya verenin ve bütün kiracıların ad ve soyadlarını eksiksiz gösterin.
- Kiralananı tanımlayın: Açık adres ve bağımsız bölüm bilgisini yazın.
- Tarihleri doldurun: Düzenleme tarihini ve boşaltma tarihini gün, ay, yıl olarak yazın.
- İmzaları alın: Bütün kiracılar imzalasın; aile konutunda diğer eşin de imzalaması güvenli yoldur.
- Noter onayını değerlendirin: İtiraz hâlinde icra mahkemesi yolunu açık tutar.
- Aslını saklayın: Takip için belgenin aslı gerekir.
Kurgusal tahliye taahhütnamesi örneği
Tahliye taahhütnamesi (örnek)
Kiraya veren: [Ad Soyad]
Kiracı: [Ad Soyad] ve [Ad Soyad]
Kiralanan: [İl, ilçe, mahalle, sokak, kapı ve daire numarası]
Kira sözleşmesi tarihi: [gün.ay.yıl]
Kiralananın teslim tarihi: [gün.ay.yıl]
Yukarıda bilgileri yazılı kiralananı, kendi serbest irademle, [gün.ay.yıl] tarihinde boş olarak kiraya verene teslim edeceğimi kabul ve taahhüt ederim.
Düzenleme tarihi: [gün.ay.yıl]
Kiracı(lar): [Ad Soyad, imza]
Bu metin yalnız bilgilendirme amaçlıdır ve her dosyaya doğrudan uymaz. Özellikle şirket kiracılarda, vekille yapılan işlemlerde ve aile konutunda belgenin somut duruma göre hazırlanması gerekir.
Tahliye Taahhütnamesinde Sık Yapılan Hatalar
Tahliye taahhütnamesine dayalı uyuşmazlıkların büyük bölümü, belgenin yanlış zamanda alınmasından, tarihlerin boş bırakılmasından ve bir aylık sürenin yanlış hesaplanmasından doğar. Aşağıdaki liste, hem kiraya veren hem kiracı için en sık karşılaşılan hataları özetler ve her birinin pratik sonucunu gösterir.
- Taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı anda, teslimden önce almak,
- Tarihleri boş bırakmak; kiracı olarak boş belgeye imza atıp hiçbir kanıt saklamamak,
- Boşaltma tarihini “ihtiyaç hâlinde” gibi belirsiz ifadelerle yazmak,
- Sözleşmeye konan “süre sonunda boşaltırım” maddesini taahhüt sanmak,
- Birden fazla kiracıdan yalnız birinin imzasını almak,
- Aile konutunda diğer eşin rızasını almamak,
- Bir aylık süreyi taahhüt tarihinden hesaplamak veya son güne bırakmak,
- Adi yazılı belgeyle icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını istemek,
- İtirazdan sonra arabulucuya gitmeden itirazın iptali davası açmak,
- Kilidi değiştirerek veya eşyaları çıkararak kendiliğinden tahliye yapmak,
- Kiracı olarak kendisine ait imzayı inkâr etmek,
- Kiralananı belgede açıkça göstermemek.
Kurgusal örnek olay
A, dairesini B’ye bir yıllık sözleşmeyle kiraladı ve anahtarları aynı gün teslim etti. Kira ilişkisi birkaç ay sürdükten sonra B, ayrı bir belgeyle dairesini ertesi yılın Ağustos ayının son günü boşaltacağını taahhüt etti. Belgede adres, düzenleme tarihi ve boşaltma tarihi açıkça yazılıydı. Taraflar imzalarını noterde onaylattı.
B, taahhüt ettiği gün daireyi boşaltmadı. A, Eylül ayının ilk haftasında icra dairesine başvurdu. İcra dairesi B’ye tahliye emri gönderdi. B, 7 gün içinde kiranın uzatıldığını ileri sürerek itiraz etti. Ancak B aynı kuvvette bir uzatma belgesi gösteremedi. Bunun üzerine A, noter onaylı belgeye dayanarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istedi.
Belge adi yazılı olsaydı ve B imzasını inkâr etseydi, A’nın önündeki yol sulh hukuk mahkemesi olurdu. Bu durumda A, itirazın iptali davasından önce arabulucuya başvurmak zorunda kalırdı.
Tahliye taahhütnamesine ilişkin bilgilendirme
Tahliye taahhüdünde izlenecek yol; belgenin şekline, alındığı zamana, kiracı sayısına, aile konutu niteliğine ve bir aylık sürenin durumuna göre değişir. Kiraya veren veya kiracı olarak somut belgenizin hukuki açıdan değerlendirilmesi için bir avukata danışılması gerekebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Temel bilgiler ve tahliye taahhütnamesi kapsamı
Tahliye taahhütnamesi nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene yazılı olarak üstlendiği belgedir. Dayanağı TBK m. 352/1’dir. Kiracı bu tarihte boşaltmazsa kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.
Tahliye taahhüdü ile tahliye taahhütnamesi aynı şey mi?
Evet, uygulamada aynı hukuki işlemi anlatır. Taahhüt, kiracının boşaltma yönündeki irade beyanıdır; taahhütname ise bu beyanın yazıldığı belgedir.
Tahliye taahhütnamesi imzalanırsa ne olur?
Kiracı, belgede yazan tarihte kiralananı boşaltma borcu altına girer. Bu tarihte boşaltmazsa kiraya veren, boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurma veya dava açma hakkını kazanır. Taahhüt, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Tahliye taahhütnamesi hangi kiralarda geçerli?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların 6 ay ve daha kısa süreli kiralanması bu hükümlerin dışında kalır (TBK m. 339).
Arsa kirasında tahliye taahhüdü işe yarar mı?
Kural olarak hayır. Tahliye taahhüdüne ilişkin özel hüküm, konut ve çatılı işyeri kiraları için düzenlenmiştir. Hukuk Genel Kurulu da 2017/975 esas sayılı kararının gerekçesinde bu sınıra doktrine atıfla değindi.
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi için şartlar
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları nelerdir?
Taahhüt yazılı olmalı ve belli bir boşaltma tarihi içermelidir. Kiracı veya yetkili temsilcisi belgeyi kiralananın tesliminden sonra imzalamalıdır. Ayrıca belge kiralananı açıkça göstermeli ve kiracı iradesini serbestçe açıklamalıdır.
Tahliye taahhütnamesi için noter şart mı?
Hayır, noter onayı geçerlilik şartı değildir; adi yazılı belge yeterlidir. Ancak noter onayı, kiracı itiraz ettiğinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteme imkânı verir (İİK m. 275).
Noter onaylı ve adi yazılı taahhütname arasındaki fark nedir?
Fark, itiraz aşamasında ortaya çıkar. Noter onaylı veya ikrar edilmiş belgede kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Adi belgede kiracı imzaya veya tarihe itiraz ederse kiraya verenin yolu sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davasıdır.
Tahliye taahhütnamesini el yazısıyla yazmak mümkün mü?
Evet. Kanun yalnız yazılı şekli ve kiracının imzasını arar. El yazısıyla hazırlanan ve kiracının imzaladığı bir metin de bu şartı karşılar.
Tahliye taahhütnamesinde hangi bilgiler yer almalı?
Tarafların ad ve soyadları, kiralananın açık adresi, kira sözleşmesi ve teslim tarihi, düzenleme tarihi, gün, ay ve yıl olarak boşaltma tarihi ile bütün kiracıların imzası bulunmalıdır.
Tahliye tarihi yazılmamış taahhütname geçerli mi?
Belli bir boşaltma tarihi içermeyen belge, TBK m. 352/1’deki şartı karşılamaz. Tarihin sonradan doldurulduğu durumda ise Hukuk Genel Kurulu’na göre aksini kiracı ispat eder.
İhtiyaç hâlinde boşaltırım yazan taahhüt geçerli mi?
Hayır, bu ifade belli bir tarih göstermez. Kiraya veren böyle bir belgeyle bir aylık sürenin başlangıcını da gösteremez. Boşaltma tarihi gün, ay ve yıl olarak açıkça yazılmalıdır.
Boş tahliye taahhütnamesi ve aynı gün verilen taahhüt
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Hayır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yapılırken verilen taahhüdün geçerli olmadığını belirtir. Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar.
Kira sözleşmesinden kaç gün sonra tahliye taahhüdü alınmalı?
Kanunda belirli bir gün sayısı öngörülmemiştir. Yargıtay yalnız teslimden makul bir süre sonra verilmesi gerektiğini söyler. Kaynaklardaki 1-2 hafta gibi rakamların bir hükme dayanağı yoktur.
Kira sözleşmesine süre sonunda boşaltırım maddesi yazmak yeterli mi?
Tek başına yeterli değildir. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/4396 esas sayılı kararında, kira ilişkisi sürerken kiracı vekilinin cevabi ihtarnamesiyle sözleşmedeki tarih teyit edildiği için iki belge birlikte geçerli taahhüt sayıldı.
Boş tahliye taahhütnamesi geçerli mi?
Kendiliğinden geçersiz değildir. Hukuk Genel Kurulu’na göre tarihleri sonradan doldurmak belgeyi tek başına geçersiz kılmaz. Belgenin teslimden önce boş verildiğini ve anlaşmaya aykırı doldurulduğunu kiracı ispat eder. Kurul bu kararı oy çokluğuyla verdi.
Boş tahliye taahhütnamesi imzaladım, ne yapmalıyım?
Öncelikle elinizdeki delilleri koruyun. Belgenin fotoğrafı, boş nüshası, mesaj yazışmaları ve imza anında bulunan kişilerin bilgisi ileride ispat için önem taşır. Tahliye emri gelirse 7 gün içinde icra dairesine itiraz edin.
Tahliye taahhütnamesine sonradan tarih atmak mümkün mü?
Tarihleri sonradan doldurmak belgeyi tek başına geçersiz kılmaz. Ancak tarihler tarafların anlaşmasına aykırı doldurulmuşsa ve kiracı bunu ispat ederse belgeye dayanmak mümkün olmaz (HGK, E. 2017/975, K. 2021/1108).
Yenilenen kira sözleşmesiyle birlikte taahhüt almak mümkün mü?
Bu konu tartışmalıdır. Kiralanan zaten kiracının elinde olduğu için bazı kaynaklar böyle bir taahhüdü geçerli sayar, bazıları hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirir. Geçerlilik, somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
İmza, vekil ve aile konutunda tahliye taahhütnamesi
Tahliye taahhütnamesini kim imzalamalı?
Kira sözleşmesinde kiracı olarak görünen kişi veya onun yetkili temsilcisi imzalamalıdır. Yazılı şekilde borç altına girenlerin imzası zorunludur (TBK m. 14).
Kiracının avukatı tahliye taahhüdü vermeye yetkili mi?
Evet. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2024/4396 esas sayılı kararında vekilin taahhüt vermesi için özel yetkiye gerek olmadığını belirtti.
Birden fazla kiracı varsa hepsi imzalamalı mı?
Evet. Taahhüdün bütün kiracıları bağlaması için her birinin imzası gerekir. Yalnız bir kiracının imzasıyla diğerlerinin tahliyesini istemek uyuşmazlık doğurur.
Tahliye taahhütnamesinde eşin imzası gerekli mi?
Bu konu tartışmalıdır. TMK m. 194 ve TBK m. 349 aile konutunda diğer eşin açık rızasını arar. Bu nedenle diğer eşin de imzalaması güvenli yoldur.
Eşi kiracı olmayan kişi sözleşmenin tarafı olma hakkına sahip mi?
Evet. Aile konutu kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olur ve müteselsil sorumlu olur (TMK m. 194).
Bir aylık süre ve tahliye taahhütnamesi
Tahliye taahhütnamesinde 1 aylık süre hangi tarihten başlar?
Süre, kiracının boşaltmayı üstlendiği boşaltma tarihinden başlar. Taahhütnamenin düzenlendiği veya imzalandığı tarih esas alınmaz (TBK m. 352/1).
1 aylık süre kaçırılırsa ne olur?
Kiraya veren artık bu taahhüde dayanarak tahliye isteyemez. Bu durumda kanundaki diğer tahliye sebeplerini değerlendirmesi gerekir.
Tahliye taahhüdüne dayanarak ne zamana kadar icra takibi başlatmak mümkün?
Takip, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde başlatılmalıdır. Son günün hesabı ve tatile denk gelmesi ayrıca incelenmesi gereken bir konu olduğundan işlemi son güne bırakmayın.
Dava açacağım ihtarı bir aylık süreyi uzatır mı?
Dava yolu bakımından uzatır. TBK m. 353’e göre kiraya veren dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse süre bir kira yılı uzar. Bu bildirimin icra takibi süresini de uzatıp uzatmadığı kanun metninden açıkça çıkmaz.
Tahliye taahhütnamesi kaç yıl geçerli?
Kanunda böyle bir geçerlilik süresi yoktur. Belirleyici olan, belgede yazan boşaltma tarihi ve bu tarihten başlayan bir aylık süredir.
Arabuluculukta geçen süre bir aylık süreyi etkiler mi?
HUAK m. 18/A-15’e göre başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süreler işlemez. Ancak taahhüde dayalı dava yolunda başvurunun da bir ay içinde yapılması güvenli yoldur.
İcra takibinde tahliye taahhütnamesi ve itiraz
Tahliye taahhütnamesi var, kiracı çıkmıyor; ne yapmalıyım?
Boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye talepli takip başlatın veya arabuluculuk sonrasında sulh hukuk mahkemesinde dava açın. Kilidi değiştirmek gibi kendiliğinden tahliye yollarına başvurmayın.
Tahliye emri nedir, kiracıya ne kadar süre verilir?
Tahliye emri, kiracıya taşınmazı 15 gün içinde boşaltıp teslim etmesini bildiren icra belgesidir. Kiracının itirazı varsa 7 gün içinde bildirmesi gerekir (İİK m. 272).
Tahliye emrine itiraz süresi kaç gün?
İtiraz süresi tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gündür. Kiracı itirazını dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine bildirir ve itiraz takibi durdurur (İİK m. 274).
Kiracı tahliye emrine itiraz ederse ne olur?
Takip durur. Kiraya veren, belge noter onaylı veya ikrarlıysa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister ya da sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açar. Yargıtay, bu iki yol arasında seçimlik hak tanır (3. HD, E. 2024/3875, K. 2025/759).
İcra mahkemesi hangi durumda itirazı kaldırır?
Talep noterlikçe düzenlenmiş, tarih ve imzası onaylanmış veya ikrar edilmiş bir belgeye dayanıyorsa ve kiracı aynı kuvvette bir yenileme ya da uzatma belgesi gösteremiyorsa itiraz kaldırılır (İİK m. 275).
İmzasını inkâr eden kiracıya yaptırım var mı?
Evet. İİK m. 275’in son fıkrasına göre, takipte inkâr ettiği imzanın kendisine ait olduğu davada anlaşılan taraf para cezasına mahkûm edilir.
Kiracı itiraz etmezse icra dairesi onu zorla çıkarır mı?
Evet. İtiraz edilmezse veya itiraz kaldırılırsa, tahliye emrindeki süre geçtikten sonra icra dairesi taşınmazı zorla tahliye ederek kiraya verene teslim eder (İİK m. 273).
Evde kiracıdan başka biri oturuyorsa tahliye nasıl olur?
İcra dairesi, resmî belge gösteremeyen kişiyi derhâl tahliye eder. Kiracının eşi, usul ve füruu, ikinci dereceye kadar hısımları, iş ortakları ve yanında oturanlar üçüncü kişi sayılmaz (İİK m. 276).
Dava, arabuluculuk ve tahliye taahhütnamesi
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasına hangi mahkeme bakar?
Bu davaya sulh hukuk mahkemesi bakar. HMK m. 4/1-a, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler dışındaki kira uyuşmazlıklarını bu mahkemeye bırakır. Mahkeme davayı basit yargılama usulüyle görür.
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde arabuluculuk zorunlu mu?
Hayır. HUAK m. 18/B-1-a, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri dava şartı arabuluculuğun dışında tutar.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu kural 1.9.2023’te yürürlüğe girdi.
İtirazın iptali davasından önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Evet. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, taahhüde dayalı takibe itiraz üzerine arabulucuya başvurmadan açılan itirazın iptali ve tahliye davasının usulden reddini onadı (E. 2024/1931, K. 2025/780). Sonradan yapılan başvuru eksikliği gidermez.
Tahliye davasının harcı neye göre hesaplanır?
Harç, bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır (Harçlar Kanunu m. 17). Tarifeler her yıl değiştiğinden güncel tutar, dava tarihinde yürürlükteki tarifeye göre belirlenir.
Arabuluculuk anlaşma belgesi tahliye taahhüdü yerine geçer mi?
Taraflar arabuluculukta tahliye tarihi üzerinde anlaşırsa, sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesi ilam niteliğindedir. Arabulucu tarafsızdır ve taraflar anlaşıp anlaşmamakta serbesttir.
İcra mı, dava mı daha uygun?
Belge noter onaylıysa ve imza tartışması beklenmiyorsa icra takibi daha doğrudandır. Adi belgede imza veya tarih itirazı bekleniyorsa süreç büyük olasılıkla sulh hukuk mahkemesine ve arabuluculuğa taşınır.
Kiracı açısından tahliye taahhütnamesi
Kiracı tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda mı?
Hayır. Kanun kiracıya taahhüt verme yükümlülüğü getirmez ve taahhüdün geçerliliği kiracının serbest iradesine dayanır.
Baskıyla imzalatılan tahliye taahhütnamesi geçersiz mi?
Kiracı, belgeyi korkutma, aldatma veya yanılma etkisiyle imzaladığını ileri sürme hakkına sahiptir; ispat yükü ise ona aittir. TBK m. 39’daki bir yıllık bildirim süresi gözetilerek bildirimin gecikmeden yapılması güvenli yoldur.
Ev sahibi taahhüde dayanarak beni derhâl çıkarma hakkına sahip mi?
Hayır. Kiraya veren, boşaltma tarihi gelmeden ve icra dairesi veya mahkeme kararı olmadan kiracıyı çıkaramaz. Takip başlarsa kiracıya 15 günlük boşaltma ve 7 günlük itiraz süresi tanınır.
Kiracının başlıca itiraz sebepleri nelerdir?
İmzanın kiracıya ait olmaması, taahhüdün teslimden önce veya boş alınması, boşaltma tarihinin belirsizliği, bir aylık sürenin geçmesi, bütün kiracıların imzasının bulunmaması ve kiranın yenilendiğine ilişkin belge başlıca itiraz sebepleridir.
Tahliye taahhüdü verdim ama çıkmak istemiyorum; ne olur?
Taahhüt geçerliyse kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatma veya dava açma hakkına sahiptir. Bu süre içinde işlem yapmazsa taahhüde dayanamaz. Takip başlarsa itiraz sebeplerinizi 7 gün içinde bildirmeniz gerekir.
Kaynakça
Mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 14, 39, 339, 347, 349, 352, 353, 354. mevzuat.gov.tr
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 194. mevzuat.gov.tr
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 67, 272, 273, 274, 275, 276. mevzuat.gov.tr
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A, 18/B (7445 sayılı Kanunla eklenen kira uyuşmazlıkları hükmü). mevzuat.gov.tr
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4/1-a, 190, 316/1-a. mevzuat.gov.tr
- 492 sayılı Harçlar Kanunu, m. 17. mevzuat.gov.tr
Yargı kararları
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/975, K. 2021/1108, T. 28.09.2021 (oy çokluğu).
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4396, K. 2025/3416, T. 18.06.2025.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/1931, K. 2025/780, T. 12.02.2025.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3875, K. 2025/759, T. 11.02.2025 (kanun yararına bozma).
Kararların tam metinlerine Yargıtay karar arama sayfasından ulaşmak mümkündür.
Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özellikleri, yürürlükteki mevzuat ve güncel yargı kararları değerlendirmeyi değiştirebilir. Metin tek başına hukuki danışmanlık veya somut olaya özgü hukuki görüş yerine geçmez.
