Kira tespit davası, konut veya çatılı işyeri kirasında yeni kira döneminde ödenecek bedeli mahkemenin belirlemesini sağlayan davadır. Dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 ve 345’tir. Bu rehber; 5 yıl kuralını, 30 günlük süreyi, ihtarı, zorunlu arabuluculuğu, emsal ve bilirkişi incelemesini, hakkaniyet indirimini ve Yargıtay’ın güncel kararlarını anlatır.
Özet
- İlk 5 yıl: Yeni dönemdeki artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1-2).
- 5 yıldan sonra: Hâkim bedeli TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kiralara göre hakkaniyete uygun biçimde belirler (m. 344/3).
- Süre: Davayı her zaman açmak mümkündür. Ancak bedelin yeni dönemin başından bağlaması için kiraya verenin davayı 30 gün önce açması ya da bu süre içinde yazılı artış bildiriminde bulunması gerekir (m. 345).
- %25 sınırı: Yalnız konut kiralarına ve 1.7.2024 (dâhil) tarihine kadar yenilenen dönemlere uygulandı. Bugün genel kural TBK m. 344’tür.
- Usul: Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ederken yeni kira yılında ödenecek bedeli mahkemenin belirlemesi için açılan davadır. Taraflar artış konusunda anlaşamadığında ya da kira bedeli piyasa koşullarının çok gerisinde kaldığında başvurulan yoldur. Mahkeme, kanundaki ölçütlere göre yeni dönemin aylık kirasını ve geçerli olacağı tarihi hükme bağlar.
Bu davanın amacı kiracıyı çıkarmak değildir. Mahkeme yalnız bedeli belirler; sözleşme aynı şartlarla sürer. Bu nedenle kira tespit davası bir tahliye sebebi oluşturmaz. Kiracıyı tahliye etmek isteyen kiraya veren, kanunda sayılan ayrı sebeplere dayanmak zorundadır. Bu sebepleri kiracı tahliye davası rehberimizde ayrıntılı olarak anlattık.
Öte yandan TBK m. 343, kira bedelinin belirlenmesi dışında sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılmasını yasaklar. Ayrıca m. 346 uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Dolayısıyla kiraya verenin bedeli artırmak için başvuracağı hukuki yol, anlaşma olmadığında tespit davasıdır.
Kira tespit davası hangi kiralarda uygulanır?
TBK m. 344 ve 345, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler arasında yer alır. Buna karşılık TBK m. 339, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların 6 ay ve daha kısa süreli kiralanmasını bu hükümlerin dışında tutar. Örneğin kısa süreli tatil kiralamaları bu istisnaya girebilir.
İşyeri kiralarında ise tarihsel bir ayrıntıya dikkat etmek gerekir. 6217 sayılı Kanunun geçici m. 2 hükmü, kiracısı tacir veya özel ya da kamu tüzel kişisi olan işyeri kiralarında TBK m. 344’ün 1.7.2012’den itibaren 8 yıl uygulanmayacağını öngördü. Bu dönem 1.7.2020’de sona erdi. Dolayısıyla o tarihten önceki dönemlere ait işyeri uyuşmazlıklarında sözleşme serbestisi esas alınır.
Kira tespit davasını kimler açabilir?
Uygulamada kira tespit davasını çoğunlukla kiraya veren açar. Çünkü bedelin yükselmesinde menfaati olan taraf odur. Kanun ise hâkimin bedeli belirleyeceğini söyler ve davacıyı ayrıca saymaz. Bu nedenle kiracının da bedelin belirlenmesini istemesi mümkündür. Kiracının açtığı davada mahkemenin nasıl değerlendirme yapacağı somut dosyanın özelliklerine göre değişebilir.
Taşınmazın birden fazla malikinin bulunduğu paylı mülkiyet ve miras ortaklığı durumlarında davanın kimler tarafından açılacağı ayrıca önem taşır. Benzer şekilde taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin durumu da uygulamada tartışılır. Bu konularda tek bir kural vermek zordur; somut dosyada tapu kaydı ve sözleşme birlikte değerlendirilmelidir.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir? TBK 344’ün Üç Aşaması
Kira bedelinin nasıl belirleneceği, kira ilişkisinin kaçıncı yılında olunduğuna ve sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığına göre değişir. İlk 5 yılda artış TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Beşinci yıldan sonra ise hâkim, emsal kiraları ve kiralananın durumunu da gözeterek bedeli hakkaniyete göre belirler.
| Durum | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| İlk 5 yıl, sözleşmede artış hükmü var | Anlaşma, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalama değişimini geçmemek şartıyla geçerlidir. | TBK m. 344/1 |
| İlk 5 yıl, artış hükmü yok | Hâkim, aynı sınırı aşmadan kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre belirler. | TBK m. 344/2 |
| 5 yıldan uzun veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşme | Hâkim; TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kiralara göre hakkaniyete uygun bedel belirler. Kural her 5 yılın sonunda tekrarlanır. | TBK m. 344/3 |
| Yabancı para cinsinden kira | 5 yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez; sonra kur değişimi de gözetilir. | TBK m. 344/4 |
İlk 5 yılda TÜFE sınırı nasıl işler?
Kanun, ilk 5 yıl içinde yenilenen dönemlerde kiracıyı yüksek artışa karşı korur. Taraflar sözleşmeye artış oranı yazmışsa bu oran ancak TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığı ölçüde geçerlidir. Aşan kısım geçersizdir. Yargıtay da sözleşmedeki oran kanuni sınırı aşıyorsa kanundaki oranın uygulanacağını belirtmiştir (3. HD, E. 2023/4108, K. 2024/2037).
Sözleşmede hiç artış hükmü yoksa taraflar yeni bedel üzerinde anlaşma imkânına sahiptir. Anlaşamazlarsa hâkim, aynı TÜFE sınırını aşmadan ve kiralananın durumunu gözeterek bedeli belirler. Ayrıca 1 yıldan uzun süreli sözleşmelerde de aynı sınır geçerlidir. Kendi rakamlarınızla ön hesap yapmak için kira artış hesaplama aracımızı kullanmanız mümkündür; ancak araç sonucu mahkemenin belirleyeceği bedelin yerini tutmaz.
ÜFE’den TÜFE’ye geçiş neyi değiştirdi?
TBK m. 344 ilk hâliyle üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artışı ölçü alıyordu. Ancak 7161 sayılı Kanun bu ibareyi “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” olarak değiştirdi. Değişiklik 1.1.2019 tarihinden geçerli olmak üzere yürürlüğe girdi. Bu nedenle 2019 öncesine ait kira dönemlerinde ÜFE, sonraki dönemlerde TÜFE esas alınır.
Yabancı para cinsinden kira bedeli
Kira bedeli döviz olarak kararlaştırılmışsa TBK m. 344/4 özel bir kural koyar. Buna göre 5 yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez. Bununla birlikte aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen TBK m. 138 saklıdır. Beş yıl dolduktan sonra ise hâkim, kur değişimini de gözeterek 344/3 uyarınca yeni bedeli belirler.
Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Ne Oldu?
Yüzde 25 sınırı yalnız konut kiralarına uygulanan geçici bir kuraldı ve 1.7.2024 (dâhil) tarihine kadar yenilenen dönemleri kapsadı. Bu sınır, 2.7.2024 ve sonrasında başlayan yeni kira dönemlerinde artık geçerli değildir. Bugün konut ve işyeri kiralarında genel kural, TBK m. 344’teki TÜFE ve 5 yıl düzenidir.
Kanun koyucu sınırı iki ayrı geçici maddeyle getirdi. Önce 7409 sayılı Kanun TBK’ya geçici m. 1’i ekledi. Bu hüküm 11.6.2022’de yürürlüğe girdi ve 1.7.2023 (dâhil) tarihine kadar yenilenen konut kira dönemlerini kapsadı. Ardından 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici m. 2, aynı kuralı 2.7.2023 ile 1.7.2024 (dâhil) arasında yenilenen dönemlere uyguladı. Geçici m. 2, 15.7.2023’te yürürlüğe girdi.
Her iki maddede de taraflar arasındaki artış anlaşması, önceki yıl kirasının %25’ini geçmemek şartıyla geçerliydi. TÜFE değişimi %25’in altında kaldıysa o oran uygulanırdı. Buna karşılık işyeri kiralarında %25 sınırı hiç uygulanmadı.
%25 sınırı 5 yılı dolmuş kiralara da uygulanır mıydı?
Bu soru, 1.7.2024’ten önceki dönemlere ait davalarda hâlâ önem taşır. Geçici maddeler, sınırın hâkimin vereceği kararlara da uygulanacağını söyler. Ancak bunu yaparken yalnız TBK m. 344’ün ikinci fıkrasını anar; 5 yıl sonrasına ilişkin üçüncü fıkrayı anmaz. Lafzi bir okumayla 5 yılı dolmuş konut kiralarında hâkimin hakkaniyete göre yaptığı tespite %25 sınırının uygulanmayacağı sonucuna varılır.
Bununla birlikte konu uygulamada tartışmalıdır ve cevabı somut dosyanın özelliklerine göre değişebilir. Geçmiş döneme ait bir uyuşmazlıkta güncel içtihadı somut dosya üzerinden araştırmak gerekir.
5 Yılı Dolan Kiracıya Kira Tespit Davası
Beş yılı dolan kiracıya karşı açılan kira tespit davasında mahkeme, artış oranıyla bağlı kalmadan bedeli rayice yakın biçimde belirler. TBK m. 344/3 bu kuralı 5 yıldan uzun süreli sözleşmelere, 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelere ve sonraki her 5 yılın sonuna uygular. Sözleşmede artış hükmü bulunması bu sonucu değiştirmez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de yerleşik uygulamayı şöyle özetler: Konut ve çatılı işyerinde, sözleşmenin süresi ne olursa olsun, 5 yılın sonunda bedeli hâkim belirler. Hâkim bu belirlemede TÜFE’yi, kiralananın durumunu ve emsal kiraları birlikte değerlendirir (E. 2025/3101, K. 2025/4808, T. 14.10.2025). Daire, bir başka kararında bu dönemi “6. kira yılı” olarak ifade eder (E. 2026/1213, K. 2026/1751).
Bu nedenle “5 yıl dolmadan dava açılamaz” görüşü doğru değildir. Kanuna göre kiraya veren davayı her zaman açma hakkına sahiptir (m. 345/1). Beş yıl şartı yalnız rayice yakın belirleme için aranır. İlk 5 yıl içinde açılan davada ise mahkeme TÜFE sınırı içinde kalır.
5 yıl nasıl hesaplanır?
Beş yıllık süreyi hesaplarken kira ilişkisinin başladığı tarihi ve dönem tarihlerini doğru belirlemek gerekir. Örneğin Yargıtay’ın incelediği bir dosyada fabrika kirası 02.01.2018’de 5 yıl süreyle başladı. Mahkeme 02.01.2023’te başlayan dönemi 344/3 uyarınca hak ve nesafet dönemi kabul etti ve Yargıtay kararı onadı (E. 2026/113, K. 2026/3228, T. 20.05.2026).
Taraflar aynı kira ilişkisinde yeni bir sözleşme imzaladığında sürenin yeniden başlayıp başlamadığı ise sık sorulur. Bazı kaynaklarda yeni sözleşmenin süreyi sıfırlamadığı ve hesabın ilk başlangıçtan yapıldığı belirtilir. Bu görüş tartışmaya açık olduğundan hesabı somut sözleşmeler ve ödeme kayıtları üzerinden yapmak gerekir.
10 yıllık sözleşmede kira tespit davası
On yıl veya daha uzun süreli bir kira sözleşmesi, 5 yıl dolduğunda tespit imkânını ortadan kaldırmaz. Çünkü TBK m. 344/3 açıkça “5 yıldan uzun süreli” sözleşmeleri de kapsar. Örneğin Yargıtay’ın incelediği bir dosyada 15 yıl süreli ve artış şartı içeren bir öğrenci yurdu kirasında 8. yıl dönemi için tespit istendi. Daire, uyuşmazlığı 344/3 ölçütlerine göre inceledi.
Ayrıca sözleşme 10 yılı doldurduğunda kiraya verenin TBK m. 347 uyarınca bildirimle sözleşmeyi sona erdirme imkânı doğar. Bu ayrı bir tahliye yoludur ve tespit davasıyla karıştırılmamalıdır.
Kira Tespit Davası İçin Süre: 30 Gün ve İhtar Kuralı
Kiraya veren kira tespit davasını her zaman açma hakkına sahiptir; ancak mahkemenin belirlediği bedelin hangi tarihten itibaren bağlayıcı olacağını davanın tarihi belirler. TBK m. 345, üç ayrı durum öngörür. Bu kuralları bilmeyen kiraya veren, tespiti istediği dönemi kaçırabilir ve artış bir sonraki döneme kayar.
- 30 gün önce açılan dava: Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (m. 345/2).
- 30 gün içinde yazılı bildirim: Kiraya veren bu süre içinde kirayı artıracağını kiracıya yazılı olarak bildirir ve davayı izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açarsa, sonuç aynıdır (m. 345/2).
- Sözleşmede artış hükmü: Sözleşme yeni dönemde artış öngörüyorsa, o dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel dönemin başından geçerli olur (m. 345/3).
Kira tespit davasında ihtarname şart mı?
İhtarname davanın açılması için genel bir şart değildir. Ancak dava yeni dönemden 30 gün önce açılmayacaksa yazılı bildirim belirleyici rol oynar. Uygulamada kiraya verenler bu bildirimi çoğunlukla noter aracılığıyla gönderir; böylece tebliğ tarihini ispatlama imkânı doğar. Bildirim 30 günlük süre içinde kiracıya ulaşmalıdır.
Sözleşmede artış hükmü bulunuyorsa kanun ihtar aramaz. Yargıtay, artış hükmü içeren bir otel kirasında ihtar bulunmamasına rağmen bedelin dönem başından geçerli olduğunu kabul eden kararı onadı (E. 2025/4785, K. 2026/1403, T. 11.03.2026). Bununla birlikte bazı sözleşme maddelerinin artış hükmü sayılıp sayılmayacağı tartışmalıdır. Örneğin yalnız “yeni sözleşme imzalanır” diyen bir maddeyi mahkemeler farklı yorumlayabilir. Bu nedenle ihtar çekmek daha güvenli bir yoldur.
Süreler kaçırılırsa ne olur?
Kiraya veren ne 30 gün önce dava açmış ne de süresinde yazılı bildirim yapmışsa, tespit hakkı tamamen ortadan kalkmaz. Bu durumda mahkemenin belirleyeceği bedel, TBK m. 345/2’nin lafzı gereği ancak izleyen kira döneminden itibaren uygulanır. Dolayısıyla süreyi kaçıran kiraya veren yaklaşık bir dönemlik artışı kaybeder. Dönem ve tebliğ tarihlerini doğru hesaplamak için hukuki süre hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.
Kira Tespit Davasında Zorunlu Arabuluculuk
Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B, ilamsız icra yoluyla tahliye dışındaki kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğu dava şartı yapar. Bu kural 1.9.2023’ten beri yürürlüktedir; o tarihte görülmekte olan davalara ise uygulanmaz (geçici m. 3). Arabulucuya gitmeden dava açan tarafın davasını mahkeme usulden reddeder.
Arabulucu başvurudan itibaren 3 hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla 1 hafta uzar (m. 18/A-9). Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınır. Bu şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi verir. Anlaşma olmazsa davacı son tutanağı dava dilekçesine ekler. Dava şartı arabuluculuğun genel işleyişini zorunlu arabuluculuk yazımızda, başvuru adımlarını ise arabuluculuk başvurusu rehberimizde anlattık.
Ayrıca ilk toplantıya geçerli bir mazeret olmadan katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu olur (m. 18/A-11). Son tutanak dilekçeye eklenmemişse mahkeme 1 haftalık kesin süre verir. Taraf hiç başvurmamışsa mahkeme davayı usulden reddeder (m. 18/A-2). Arabulucu ücretine ilişkin ön bilgi için arabuluculuk ücreti hesaplama aracına göz atabilirsiniz.
Arabuluculuk 30 günlük süreyi etkiler mi?
Bu soru uygulamada belirsizdir. HUAK m. 18/A-15’e göre başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Ancak TBK m. 345’teki 30 günlük süre, teknik olarak bir hak düşürücü süre değil, kararın hangi tarihten etkili olacağına ilişkin bir koşuldur. Arabuluculuk süresinin bu koşula etkisi tartışmalıdır ve somut dosyaya göre değerlendirilmelidir.
Bu belirsizliği ortadan kaldırmanın pratik yolu, kanunun lafzından çıkar. Kiraya veren yeni dönemden en az 30 gün önce yazılı artış bildirimi yaparsa, davayı izleyen kira dönemi sonuna kadar açma imkânına sahiptir. Böylece arabuluculuk süreci ne kadar sürerse sürsün, bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme, Yargılama Usulü
Kira tespit davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç tüm kira uyuşmazlıklarını dava değerine bakmaksızın sulh hukuk mahkemesine verir. Mahkeme davayı basit yargılama usulüne göre görür (m. 316/1-a).
Yetkili mahkeme konusu ise sıkça hatalı anlatılır. Bazı kaynaklar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili gösterir. Oysa kira tespit davası bir ayni hak davası değildir. Bu nedenle mahkeme, genel yetki kuralını ve sözleşmenin ifa yerine ilişkin kuralı birlikte değerlendirir. Hangi mahkemenin yetkili olduğu, tarafların yerleşim yerine ve sözleşme hükümlerine göre değişir.
Kira Tespit Davasında Deliller, Emsal ve Bilirkişi
Kira tespit davasında belirleyici delil, emsal kira sözleşmeleri ve bu sözleşmeleri değerlendiren bilirkişi raporudur. Mahkeme genellikle keşif yaparak taşınmazı yerinde inceler. Ardından bilirkişi, kiralananın boş olarak getireceği kirayı bulur. Hâkim bu tutardan hakkaniyet indirimi yaparak yeni bedeli belirler.
Emsal kira sözleşmeleri nasıl seçilir?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, emsal incelemesinin nasıl yapılacağını ayrıntılı biçimde açıkladı (E. 2025/3101, K. 2025/4808, T. 14.10.2025). Kararda mahkeme, öğrenci yurdu olarak kiralanan taşınmazın kirasını belirlerken iki yurdun öğrenci ücretlerini ve döviz ile altın artışlarını esas alan rapora dayanmıştı. Yargıtay bu kararı bozdu. Daire’ye göre emsal karşılaştırmasında şu noktalar önem taşır:
- Emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalıdır.
- Bilirkişi emsalleri tek tek görmeli ve inceleme raporunda açıklamalıdır.
- Konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, başlangıç tarihi ve süre karşılaştırılmalıdır.
- Döviz ve altın artışına veya işletme gelirine dayanan rapor 344/3 ölçütlerini karşılamaz.
- Mahkeme işyerlerinde bedeli brüt olarak tespit eder.
İnternet ilanları emsal olur mu?
Kiralık ilanları piyasa hakkında fikir verir; ancak tek başına yeterli delil olmayabilir. Yargıtay’ın onadığı bir kararda bölge adliye mahkemesi, ilan zamanı ve niteliği uygun olmayan ilanların emsal olamayacağını belirtti (E. 2025/4785, K. 2026/1403). Ayrıca mahkeme aynı kararda kiralananın hâlihazırdaki durumunu esas aldı. Bu nedenle davacının dosyaya emsal sözleşmeler sunması ve bunların asıllarını getirtmeyi talep etmesi daha güçlü bir yoldur.
Kira tespit davasında sunulacak belgeler
| Belge | Ne işe yarar? |
|---|---|
| Kira sözleşmesi ve ekleri | Başlangıç tarihini, dönemleri ve artış hükmünü gösterir. |
| Ödeme dekontları | Mevcut bedeli ve ödeme düzenini ortaya koyar. |
| İhtarname ve tebliğ şerhi | 30 günlük süre içinde bildirim yapıldığını ispatlar. |
| Tapu kaydı | Malikliği ve taşınmazın niteliğini gösterir. |
| Emsal kira sözleşmeleri | Aynı bölgedeki benzer taşınmazların kirasını ortaya koyar. |
| Arabuluculuk son tutanağı | Dava şartının yerine geldiğini gösterir. |
Kiracı açısından ise taşınmazın fotoğrafları, yapılan iyileştirmelere ait belgeler ve işyerlerinde ruhsat ile kullanım belgeleri önem taşır. Bu belgeler kiralananın gerçek durumunu ve bedele etkisini göstermeye yarar.
Hakkaniyet İndirimi Nedir, Yüzde Kaç Yapılır?
Hakkaniyet indirimi, hâkimin bilirkişinin bulduğu rayiç kiradan, eski kiracının durumunu gözeterek yaptığı indirimdir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu indirimin %5 ile %20 arasında yapıldığını belirtir. Hâkim oranı belirlerken kiracılık süresini ve tarafların sözleşmeden beklediği amacı dikkate alır (E. 2025/3101, K. 2025/4808).
Bu indirimin mantığı açıktır. Bilirkişi taşınmazın boş olarak kiraya verilseydi getireceği bedeli bulur. Oysa mevcut kiracı uzun süredir taşınmazdadır ve hâkim onu yeni bir kiracı gibi değerlendirmez. Bu nedenle mahkeme, rayiç bedelden makul bir oranda indirim yapar. Uygulamada bu indirime “eski kiracılık indirimi” de denir.
Yargıtay kararlarında hakkaniyet indirimi örnekleri
Yargıtay’ın incelediği dosyalarda farklı oranlar karşımıza çıkar. Örneğin bir fabrika kirasında bilirkişi brüt 312.500 TL bedel buldu; mahkeme hakkaniyet indirimiyle brüt 281.250 TL’ye hükmetti. İki tutar arasındaki fark yaklaşık %10’dur ve Yargıtay kararı onadı (E. 2026/113, K. 2026/3228). Buna karşılık öğrenci yurdu dosyasında mahkeme %14 indirim yaptı; ancak Yargıtay kararı emsal yöntemi nedeniyle bozdu.
Hakkaniyet indirimi hesaplama örneği
Aşağıdaki tablo, Yargıtay’ın onadığı otel kirası kararındaki rakamlarla yöntemi gösterir (E. 2025/4785, K. 2026/1403, T. 11.03.2026). Bu dosyada önceki dönem kirası aylık net 122.564 TL idi. Kiraya veren bu bedelin rayicin altında kaldığını ileri sürdü.
| Aşama | İşlem | Sonuç |
|---|---|---|
| Rayiç bedel | Bilirkişi, taşınmazın boş hâlde getireceği kirayı bulur. | Aylık brüt 300.000 TL |
| Hakkaniyet indirimi | Mahkeme rayiç bedelden %10 indirim uygular. | Rayiç bedelin %10’u |
| Yeni kira bedeli | Rayiç bedel − indirim | Aylık brüt 270.000 TL |
Bu örnek yalnız yöntemi gösterir. Her dosyada rayiç bedel, emsaller ve indirim oranı farklıdır. Ayrıca işyeri kiralarında mahkeme bedeli brüt olarak belirler; bu nedenle net ve brüt tutarları karşılaştırırken dikkatli olmak gerekir.
Kira tespitine ilişkin değerlendirme
Kira tespit davasında hangi kuralın uygulanacağı; sözleşmenin başlangıç tarihine, artış hükmüne, bildirim tarihine ve emsallere göre değişir. Bu nedenle somut durumun hukuki açıdan değerlendirilmesi için bir avukata danışılması gerekebilir.
Kira Tespit Davası Kararının Etkisi ve Kira Farkı
Kira tespit davasında mahkeme, yeni kira bedelini ve bu bedelin geçerli olacağı dönemi hükme bağlar. Dava süresinde açılmışsa bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır. Dolayısıyla dava sürerken ödenen eski kira ile belirlenen yeni kira arasında bir fark oluşur ve kiraya veren bu farkı ayrıca talep eder.
Tespit edilen kira hangi aydan itibaren geçerlidir?
Tespit edilen kira, TBK m. 345’teki şartlara göre ya yeni dönemin başından ya da izleyen dönemden itibaren geçerli olur. Dava 30 gün önce açılmışsa veya süresinde yazılı bildirim yapılmışsa bedel yeni dönemin başından bağlar. Sözleşmede artış hükmü varsa dönem sonuna kadar açılan dava da aynı sonucu doğurur. Bu şartlar yoksa bedel izleyen dönemden uygulanır.
Dava sürerken kiracı hangi bedeli öder?
Dava devam ederken kiracı, mevcut kira bedelini ve sözleşmede öngörülen artışı ödemeyi sürdürmelidir. Bazı kaynaklarda belirtildiği üzere eksik ödeme, kiracı açısından temerrüt riski doğurur. Eksik ödeme yerine mevcut bedeli düzenli ödemek kiracı için daha güvenli bir yoldur.
Kira farkı ve kararın kesinleşmesi
Mahkeme yeni bedeli belirledikten sonra kiraya veren, geçmiş aylara ait farkı kiracıdan ister. Ancak kararın kesinleşmeden icraya konulup konulamayacağı konusunda bazı kaynaklarda kesin ifadeler yer alır. Bu ifadelere temkinle yaklaşmak gerekir; konu somut dosyaya göre değerlendirilmelidir. Aynı şekilde kira farkına hangi tarihten itibaren faiz işleyeceği de somut olaya göre değişir. Bu nedenle tahsil aşamasını dosyanın özelliklerine göre planlamak gerekir.
Belirlenen kira sonraki yıllarda nasıl artar?
Mahkemenin 344/3 uyarınca belirlediği bedel, sonraki kira yıllarında 344’ün birinci ve ikinci fıkralarına göre değişir. Yani tespit edilen bedel yeni bir başlangıç noktası olur. İzleyen yıllarda artış yeniden TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlanır. Bir sonraki 5 yılın sonunda ise hâkim bedeli yeniden belirleme yetkisine sahiptir.
Dava Sürerken Kiracı Taşınırsa Giderleri Kim Öder?
Kiraya veren kira tespit davasını süresinde açar ve kiracı yeni dönem başlamadan taşınmazı boşaltırsa, yargılama giderlerini kiraya veren üstlenir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını bu yönde giderdi (E. 2026/2389, K. 2026/3804, T. 15.06.2026).
Daire’nin gerekçesi şöyledir: Kira tespit davası her zaman açılabilir ve erken açmak usule aykırı değildir. Ancak kiracı, TBK m. 347 uyarınca süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi yenilememe hakkına sahiptir. Kiracının bu hakkı kullanması davaya sebebiyet verdiği anlamına gelmez. Dava konusuz kaldığında giderleri belirleyen HMK m. 331/1 de davanın açıldığı tarihteki haklılık durumunu esas alır.
Kira tespit davası ile tahliye davası arasındaki ilişki
Kira tespit davası ile tahliye davası farklı hukuki sebeplere dayanır. Tespit davası bedeli belirler; tahliye davası ise sözleşmenin sona ermesini ve taşınmazın boşaltılmasını amaçlar. Bu iki talebin aynı dilekçede birleştirilip birleştirilemeyeceği, dayanılan tahliye sebebine ve mahkemenin usul değerlendirmesine bağlıdır.
Kira tespit davasının sonucu kiracının çıkarılmasına yol açmaz. Ancak tespitten sonra kiracı yeni bedeli ödemezse, kira ödemesine ilişkin tahliye yolları gündeme gelir. Örneğin iki haklı ihtar veya temerrüt nedeniyle tahliye bu yollar arasındadır.
Kira Tespit Davası mı, Uyarlama Davası mı?
Enflasyon, alım gücü kaybı veya emsal kiraların yükselmesi nedeniyle kira bedelini değiştirmek isteyen taraf, uyarlama davası değil kira tespit davası açmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu sebeplerin TBK m. 138 kapsamında uyarlama sebebi olamayacağını açıkça belirtti (E. 2026/1213, K. 2026/1751, T. 30.03.2026).
Daire’ye göre kanun bu sorunun çözümünü zaten öngörmüştür. İlk 5 yıllık endeks döneminde sözleşmedeki düşük artış oranı geçerlidir. Altıncı kira yılında ise mahkeme artış şartıyla bağlı kalmadan rayice yakın bir belirleme yapar. Buna karşılık deprem, salgın, savaş veya ani kur şoku gibi olağanüstü ve öngörülemeyen bir durum gerçekleşirse, artış oranı uyarlamaya konu olabilir.
Sözleşmedeki tahkim şartı kira tespitini engeller mi?
Konut ve çatılı işyerinde kira tespiti tahkime elverişli değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK m. 344’ün emredici olduğunu ve kira tespitinin kamu düzenine ilişkin bulunduğunu vurguladı (E. 2023/4108, K. 2024/2037, T. 26.06.2024). Buna karşılık kira alacağı ve tazminat talepleri tahkime elverişlidir. Dolayısıyla sözleşmede hakem şartı olsa bile kira tespiti için devlet mahkemesine başvurmak gerekir.
Kira Tespit Davası Masrafları ve Süresi
Kira tespit davasının masrafları harç, gider avansı, bilirkişi ve keşif giderleri ile vekâlet ücretinden oluşur. Bu kalemlerin tutarı her yıl değişen tarifelere ve dosyanın içeriğine bağlıdır. Davanın süresi ise keşif, bilirkişi raporu, itirazlar ve kanun yolu aşamalarına göre farklılık gösterir; bu nedenle sabit bir süre vermek yanıltıcı olur.
Kira tespit davasının harcı neye göre hesaplanır?
Harçlar Kanunu, tahliye davalarında bir yıllık kira bedelini harç matrahı olarak gösterir. Bazı kaynaklar mevcut bedel ile istenen bedel arasındaki farkı veya bu farkın yıllık tutarını esas alır. Harç tutarı, dava tarihinde yürürlükte olan tarifeye göre belirlenir.
Kira tespit davasında vekâlet ücreti
Yargıtay’ın onadığı otel kirası kararında bölge adliye mahkemesi, vekâlet ücretini ödenen ile hükmedilen aylık brüt bedel arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden belirledi (E. 2025/4785, K. 2026/1403). Ücretin tutarı ise yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine bağlıdır.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Kira tespit davasının süresi için güvenilir bir ortalama veremeyiz. Bazı kaynaklardaki ay veya yıl tahminleri dayanak göstermez. Süreyi uzatan başlıca etkenler; arabuluculuk aşaması, keşif günü, bilirkişi raporuna yapılan itirazlar, ek rapor, istinaf ve temyiz incelemesidir.
Islah, kısmi ve belirsiz alacak davası
Davacının dava sırasında talep ettiği kira bedelini artırıp artıramayacağı, yani ıslah yoluna başvurup başvuramayacağı uygulamada tartışmalıdır. Bazı kaynaklar ıslahın mümkün olmadığını belirtir; ancak bu görüşün dayandığı kararın tam metni incelenmeden kesin bir kural vermek doğru olmaz. Ayrıca kira tespit davasının konusu bir alacağın ödetilmesi değil, bedelin belirlenmesidir. Bu nedenle kısmi veya belirsiz alacak davası olarak açılıp açılamayacağı da somut olaya göre değerlendirilmelidir. Belirsiz alacak davasını düzenleyen HMK hükmü 7589 sayılı Kanunla 31/7/2026’da kaldırıldı.
Kurgusal Örnek: Süreyi Kaçırmayan Kiraya Veren
Aşağıdaki örnek olay kurgusaldır ve gerçek kişi veya yerle ilgisi yoktur. Amacı, kira tespit davasında süre kurallarının nasıl işlediğini göstermektir. Örnekte kiraya veren, arabuluculuk süresinin yaratabileceği belirsizliği yazılı bildirimle ortadan kaldırır.
A, dairesini B’ye her yıl Eylül ayının ilk günü yenilenen bir sözleşmeyle kiraya verdi. Kira ilişkisi beşinci yılını tamamlamak üzeredir ve sözleşmede artış hükmü yoktur. A, Temmuz ayının ortasında noter aracılığıyla B’ye yeni dönemde kirayı artıracağını bildirir. Ardından Ağustos ayında arabulucuya başvurur. Taraflar anlaşamaz ve arabulucu son tutanağı düzenler.
A, son tutanakla birlikte Ekim ayında sulh hukuk mahkemesinde dava açar. Yazılı bildirim 30 günlük süre içinde yapıldığı ve dava izleyen dönem sonuna kadar açıldığı için, mahkemenin belirleyeceği bedel Eylül ayından itibaren uygulanır. B ise dava boyunca mevcut kirayı ödemeye devam eder. Karar sonrasında taraflar aradaki farkı hesaplar.
Kira Tespit Davasında Sık Yapılan Hatalar
Kira tespit davasında hak kayıplarının büyük bölümü süre hesabındaki hatalardan ve zayıf emsal delillerinden doğar. Kiraya verenler çoğunlukla 30 günlük süreyi kaçırır; kiracılar ise dava sürerken ödemeyi eksik yapar. Aşağıdaki liste, her iki taraf için en sık karşılaşılan hataları ve süreç adımlarını özetler.
- 30 gün kuralını kaçırıp yazılı bildirim de yapmamak,
- Sözleşmede artış hükmü bulunduğunu varsayıp ihtar çekmemek,
- 5 yılı yanlış başlangıç tarihinden hesaplamak,
- Arabulucuya başvurmadan dava açmak,
- Emsal olarak yalnız internet ilanı sunmak,
- Döviz veya altın artışına dayalı hesap istemek,
- Enflasyon gerekçesiyle tespit yerine uyarlama davası açmak,
- Kiracı olarak dava sürerken kirayı eksik ödemek.
Kiraya veren için adım adım süreç
- Sözleşmeyi inceleyin: Başlangıç tarihini, dönemleri, 5 yıl hesabını ve artış hükmünü kontrol edin.
- Yazılı bildirim yapın: Yeni dönemden en az 30 gün önce noter aracılığıyla artış bildirimi gönderin.
- Emsal toplayın: Aynı bölgede, benzer nitelikte ve yakın tarihli kira sözleşmelerini belirleyin.
- Arabulucuya başvurun: Süreç 3 hafta, zorunlu hâllerde en fazla 1 hafta daha sürer.
- Davayı açın: Sulh hukuk mahkemesinde hangi dönemden itibaren aylık ne kadar bedel istediğinizi açıkça yazın.
- Keşif ve bilirkişi: Rapora süresinde itiraz edin; emsallerin asıllarının getirilmesini isteyin.
Kiracı açısından ise ilk adım, mevcut kirayı düzenli ödemeyi sürdürmek ve taşınmazın gerçek durumunu belgelemektir. Taşınmazı boşaltmayı düşünen kiracı, TBK m. 347’deki 15 günlük bildirim süresini ve Yargıtay’ın gider kararını birlikte değerlendirmelidir.
Kira bedeli uyuşmazlığına ilişkin bilgilendirme
Kira tespit davasında uygulanacak kural; kira ilişkisinin süresine, sözleşme hükümlerine, bildirim tarihine ve emsal delillere göre değişir. Somut durumun bu belgeler üzerinden hukuki açıdan değerlendirilmesi için bir avukata danışılması gerekebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Temel bilgiler ve kapsam
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, kira sözleşmesi sürerken yeni kira yılında ödenecek bedeli mahkemenin belirlemesi için açılan davadır. Dayanağı TBK m. 344 ve 345’tir. Mahkeme yeni aylık bedeli ve geçerli olacağı dönemi hükme bağlar.
Kira tespit davasını kim açar?
Uygulamada davayı çoğunlukla kiraya veren açar. Kanun hâkimin bedeli belirleyeceğini söyler ve davacıyı ayrıca saymaz; bu nedenle kiracının da bedelin belirlenmesini istemesi mümkündür. Kiracının açtığı davada mahkemenin nasıl değerlendirme yapacağı somut dosyanın özelliklerine göre değişebilir.
Kira tespit davası hangi kiralarda uygulanır?
Kural konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların 6 ay ve daha kısa süreli kiralanması ise bu hükümlerin dışında kalır (TBK m. 339).
Kira tespit davası tahliye sebebi mi?
Hayır. Kira tespit davası yalnız bedeli belirler ve sözleşme aynı şartlarla sürer. Kiracıyı tahliye etmek için kanunda sayılan ayrı sebeplerden birine dayanmak gerekir.
Hissedarlardan biri tek başına kira tespit davası açma hakkına sahip mi?
Bu soruya tek bir cevap vermek doğru olmaz. Paylı mülkiyet ve miras ortaklığında davanın kimler tarafından açılacağı uygulamada tartışılır. Bu nedenle tapu kaydı ve sözleşme birlikte değerlendirilmelidir.
Tacir kiracılarda TBK 344 uygulanır mı?
Bugün uygulanır. Ancak 6217 sayılı Kanunun geçici m. 2 hükmü, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında TBK m. 344’ün 1.7.2012’den itibaren 8 yıl, yani 1.7.2020’ye kadar uygulanmayacağını öngördü. O dönemde sözleşme serbestisi geçerliydi.
5 yıl kuralı ve kira bedelinin belirlenmesi
Kira tespit davasının şartları nelerdir?
Geçerli ve devam eden bir konut veya çatılı işyeri kirası, bedel konusunda anlaşmazlıktan doğan hukuki yarar ve davadan önce arabulucuya başvuru temel şartlardır. Bedelin yeni dönemin başından bağlaması için ayrıca TBK m. 345’teki süre kurallarına uymak gerekir.
5 yıl dolmadan kira tespit davası açmak mümkün mü?
Evet. Kira tespit davası her zaman açılır (TBK m. 345/1). Ancak ilk 5 yılda mahkeme, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşan bir bedel belirlemez.
5 yılı dolan kiracıdan rayiç bedel istenir mi?
Evet. Beş yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kiralara göre hakkaniyete uygun bedeli belirler (TBK m. 344/3). Bu bedel rayice yakındır, ancak hâkim hakkaniyet indirimi uygular.
Kira kontratı 5 yıl dolunca ne olur?
Sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiraya verenin 6. kira yılında artış şartıyla bağlı kalmadan rayice yakın bedel tespiti isteme imkânı doğar. Kiracı ise süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme 1 yıl uzar (TBK m. 347).
5 yıl nasıl hesaplanır?
Hesabın dayanağı, kira ilişkisinin başladığı tarih ve dönem tarihleridir. Örneğin 02.01.2018’de başlayan bir kirada Yargıtay, 02.01.2023 dönemini hak ve nesafet dönemi kabul eden kararı onadı (E. 2026/113, K. 2026/3228).
Yeni kira sözleşmesi yapılırsa 5 yıl sıfırlanır mı?
Bazı kaynaklarda yeni sözleşmenin süreyi sıfırlamadığı ve hesabın ilk başlangıçtan yapıldığı belirtilir. Bu görüş tartışmaya açık olduğundan hesabı ödeme kayıtları ve sözleşmeler üzerinden somut olarak yapmak gerekir.
10 yıllık kira sözleşmesinde kira tespit davası açılır mı?
Evet. TBK m. 344/3, 5 yıldan uzun süreli sözleşmeleri de kapsar. Yargıtay da sözleşmenin süresi ne olursa olsun 5 yılın sonunda bedeli hâkimin belirleyeceğini belirtir (E. 2025/3101, K. 2025/4808).
TÜFE, %25 sınırı ve artış oranları
Belirlenen kira bir sonraki yıl nasıl artar?
Mahkemenin 344/3 uyarınca belirlediği bedel, sonraki kira yıllarında 344’ün birinci ve ikinci fıkralarına göre değişir. Yani artış yeniden TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranıyla sınırlanır.
Kira tespit davasında TÜFE nasıl uygulanır?
İlk 5 yılda yeni dönem artışı, bir önceki kira yılında TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Beş yıldan sonra ise TÜFE, kiralananın durumu ve emsallerle birlikte değerlendirilen ölçütlerden biridir (TBK m. 344).
Kira artışında ÜFE mi TÜFE mi esas alınır?
Bugün TÜFE esas alınır. 7161 sayılı Kanun, ÜFE ibaresini TÜFE’nin 12 aylık ortalamalarına göre değişim olarak değiştirdi. Değişiklik 1.1.2019’dan geçerlidir; bu nedenle 2019 öncesi dönemlerde ÜFE uygulanır.
Kira artış sınırı %25 hâlâ geçerli mi?
Hayır. Yüzde 25 sınırı yalnız 1.7.2024 (dâhil) tarihine kadar yenilenen konut kira dönemlerine uygulandı. 2.7.2024 ve sonrasında yenilenen dönemlerde genel kural olan TBK m. 344 geçerlidir.
%25 sınırı işyerleri için de geçerli miydi?
Hayır. TBK geçici m. 1 ve 2 yalnız konut kiralarını kapsıyordu. İşyeri kiralarında %25 sınırı hiç uygulanmadı.
%25 sınırı mahkemenin belirlediği kiraya uygulanır mıydı?
Geçici maddeler sınırın hâkim kararlarına da uygulanacağını söyler, ancak yalnız TBK m. 344’ün ikinci fıkrasını anar. Beş yılı dolmuş kiralarda uygulanan üçüncü fıkrayı anmaz. Bu nedenle konu tartışmalıdır.
Sözleşmede TÜFE’den yüksek artış oranı yazıyorsa geçerli mi?
Hayır, aşan kısım geçersizdir. İlk 5 yılda artış anlaşması ancak TÜFE sınırını aşmadığı ölçüde geçerlidir. Yargıtay da sözleşmedeki oran kanuni sınırı aşıyorsa kanundaki oranın uygulanacağını belirtir (E. 2023/4108, K. 2024/2037).
Döviz cinsinden kira sözleşmesinde kira tespit davası açılır mı?
İlk 5 yılda bedel değiştirilemez; TBK m. 138’deki aşırı ifa güçlüğü hâli saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra hâkim, kur değişimini de gözeterek 344/3 uyarınca yeni bedeli belirler (TBK m. 344/4).
Süreler, ihtar ve arabuluculuk
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Bedelin yeni dönemin başından bağlaması için dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalıdır. Alternatif olarak kiraya veren bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapar ve davayı izleyen dönem sonuna kadar açar (TBK m. 345/2).
Kira tespit davası 30 gün önce açılmazsa ne olur?
Mahkeme davayı reddetmez, ancak kararın etkisi değişir. Süresinde yazılı bildirim de yapılmamışsa mahkemenin belirlediği bedel, TBK m. 345/2’nin lafzı gereği ancak izleyen kira döneminden itibaren uygulanır.
Kira tespit davasında ihtarname şart mı?
Genel bir şart değildir. Ancak dava yeni dönemden 30 gün önce açılmayacaksa, bu süre içinde yapılan yazılı artış bildirimi davayı izleyen dönem sonuna kadar açma imkânı verir. Uygulamada kiraya verenler bu bildirimi noter aracılığıyla gönderir.
Sözleşmede artış maddesi varsa ihtar gerekir mi?
Hayır. Sözleşmede yeni dönemde artış öngören bir hüküm varsa, o dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel dönemin başından geçerli olur (TBK m. 345/3). Yine de maddenin artış hükmü sayılıp sayılmayacağı tartışmalı olabilir.
Kira tespit davası için arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 6325 sayılı Kanun m. 18/B, ilamsız icra yoluyla tahliye dışındaki kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğu dava şartı yapar. Hiç başvurmadan dava açan tarafın davasını mahkeme usulden reddeder (m. 18/A-2).
Arabuluculuk süresi 30 günlük süreyi etkiler mi?
Bu konu uygulamada belirsizdir ve somut dosyaya göre değerlendirilmelidir. Güvenli yol, yeni dönemden en az 30 gün önce yazılı artış bildirimi yapmaktır; böylece dava izleyen dönem sonuna kadar açılır ve arabuluculuk süresi risk yaratmaz.
Arabuluculukta anlaşılırsa ne olur?
Taraflar anlaşma belgesi düzenler ve bu belgeye icra edilebilirlik şerhi alınır. Şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi verir (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Mahkeme, deliller ve bilirkişi
Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. HMK m. 4/1-a, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç tüm kira uyuşmazlıklarını dava değerine bakmaksızın sulh hukuk mahkemesine verir. Mahkeme basit yargılama usulünü uygular.
Kira tespit davasında yetkili mahkeme neresidir?
Bu konu somut olaya göre değişir. Kira tespit davası ayni hak davası değildir; yetkili mahkeme genel yetki kurallarına göre belirlenir. Mahkeme genel yetki kuralını ve sözleşmenin ifa yerine ilişkin kuralı birlikte değerlendirir.
Kira tespit davasında hangi deliller sunulur?
Başlıca deliller kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarname ve tebliğ şerhi, tapu kaydı, emsal kira sözleşmeleri ve arabuluculuk son tutanağıdır. Mahkeme ayrıca keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır.
Emsal kira sözleşmesi nedir?
Emsal kira sözleşmesi, aynı bölgede benzer nitelikteki bir taşınmaz için yapılmış ve karşılaştırmaya elverişli kira sözleşmesidir. Yargıtay, emsallerin aslı veya onaylı örneklerinin dosyaya alınmasını ve konum, nitelik, başlangıç tarihi ile süre bakımından karşılaştırılmasını ister.
İnternet ilanları emsal olur mu?
Tek başına yeterli olmayabilir. Yargıtay’ın onadığı bir kararda bölge adliye mahkemesi, ilan zamanı ve niteliği uygun olmayan ilanların emsal olamayacağını belirtti (E. 2025/4785, K. 2026/1403).
Bilirkişi kira bedelini nasıl belirler?
Bilirkişi önce taşınmazın boş olarak getireceği kirayı emsallerle karşılaştırarak bulur. Ardından hâkim bu tutardan hakkaniyet indirimi yapar. Döviz, altın artışı veya işletme gelirine dayanan bir rapor hükme esas alınamaz (E. 2025/3101, K. 2025/4808).
Kira tespit davasında hakkaniyet indirimi yüzde kaç?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, hakkaniyet indiriminin %5 ile %20 arasında yapıldığını belirtir. Hâkim oranı belirlerken kiracılık süresini ve tarafların sözleşmeden beklediği amacı dikkate alır.
İşyeri kirasında tespit brüt mü net mi yapılır?
İşyerlerinde mahkeme bedeli brüt olarak tespit eder (Yargıtay 3. HD, E. 2025/3101, K. 2025/4808). Bu nedenle dava dilekçesinde talep edilen tutarın brüt olduğunu açıkça belirtmek gerekir.
Kararın etkisi, giderler ve süre
Tespit edilen kira hangi aydan itibaren geçerlidir?
Dava 30 gün önce açılmışsa, süresinde yazılı bildirim yapılmışsa veya sözleşmede artış hükmü varsa bedel yeni dönemin başından geçerlidir. Bu şartlar yoksa bedel izleyen dönemden itibaren uygulanır (TBK m. 345).
Dava sürerken kiracı hangi bedeli öder?
Kiracı, dava sonuçlanana kadar mevcut kira bedelini ve sözleşmede öngörülen artışı ödemeyi sürdürmelidir. Eksik ödeme temerrüt riski doğurabilir; bu nedenle düzenli ödeme en güvenli yoldur.
Kira tespit kararı kesinleşmeden icraya konulur mu?
Bu sorunun cevabı somut dosyanın özelliklerine göre değişebilir. Bazı kaynaklarda kesinleşme şartı bulunduğu ifade edilir; ancak konu tartışmaya açık olduğundan tahsil aşamasını somut dosyaya göre planlamak gerekir.
Dava açıldıktan sonra kiracı evi boşaltırsa masrafları kim öder?
Dava süresinde ve yeni dönemden önce açılmışsa, kiracı yeni dönem başlamadan taşınmazı boşalttığında yargılama giderlerini kiraya veren üstlenir. Yargıtay, kiracının davaya sebebiyet vermiş sayılmayacağını belirtti (E. 2026/2389, K. 2026/3804, T. 15.06.2026).
Kira tespit davasının harcı neye göre hesaplanır?
Harçlar Kanunu, tahliye davalarında bir yıllık kira bedelini matrah olarak gösterir; kira tespit davası için açık bir hüküm içermez. Bazı kaynaklar farkın yıllık tutarını esas alır. Harç tutarı, dava tarihinde yürürlükte olan tarifeye göre belirlenir.
Kira tespit davasında vekâlet ücreti nasıl belirlenir?
Yargıtay’ın onadığı bir kararda bölge adliye mahkemesi, vekâlet ücretini ödenen ile hükmedilen aylık brüt bedel arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden belirledi (E. 2025/4785, K. 2026/1403). Tutar, yürürlükteki tarifeye bağlıdır.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Güvenilir bir ortalama süre yoktur. Süreyi arabuluculuk aşaması, keşif günü, bilirkişi raporuna itirazlar, ek rapor, istinaf ve temyiz incelemesi belirler.
Kira tespit davasında ıslah mümkün mü?
Bu konu uygulamada tartışmalıdır. Bazı kaynaklar ıslahın mümkün olmadığını belirtir; ancak bu görüşün dayandığı kararın tam metni incelenmeden kesin bir kural vermek doğru olmaz. Talep edilecek bedeli dava açarken emsallere göre dikkatle belirlemek bu nedenle önem taşır.
Uyarlama, tahkim ve diğer sorular
Kira tespit davası ile uyarlama davası arasındaki fark nedir?
Kira tespit davası, kanunun öngördüğü dönemlerde bedelin belirlenmesine yöneliktir. Uyarlama davası ise TBK m. 138’deki olağanüstü ve öngörülemeyen durumlara dayanır. Yargıtay’a göre enflasyon ve emsal kiraların artışı tespit davasında değerlendirilir (E. 2026/1213, K. 2026/1751).
Yüksek enflasyon nedeniyle uyarlama davası açmak mümkün mü?
Konut ve çatılı işyerinde mümkün değildir. Yargıtay, enflasyon, alım gücü kaybı ve rayiç değişiminin uyarlama sebebi olamayacağını belirtti. Ancak deprem, salgın, savaş veya ani kur şoku gibi olağanüstü bir durumda artış oranı uyarlamaya konu olabilir.
Kira sözleşmesinde tahkim şartı varsa kira tespit davası açılır mı?
Evet. Konut ve çatılı işyerinde kira tespiti kamu düzenine ilişkindir ve tahkime elverişli değildir (Yargıtay 3. HD, E. 2023/4108, K. 2024/2037). Kira alacağı ve tazminat talepleri ise tahkime elverişlidir.
Kira tespit davası ile tahliye davası birlikte açılır mı?
İki dava farklı hukuki sebeplere dayanır. Aynı dilekçede birleştirilip birleştirilemeyecekleri, dayanılan tahliye sebebine ve mahkemenin usul değerlendirmesine bağlıdır.
Yazılı kira sözleşmesi yoksa kira tespit davası açılır mı?
TBK m. 344 ve 345, yazılı sözleşmeyi davanın şartı olarak saymaz. Bu durumda asıl sorun ispattır; başlangıç tarihi, mevcut bedel ve dönemler ödeme dekontları ve diğer delillerle ortaya konur.
Kiracının yaptığı tadilatlar kira tespitinde dikkate alınır mı?
Bu durum somut olaya göre değişir. Yargıtay’ın onadığı otel kirası kararında kiracı yatırımlarını ileri sürdü; mahkeme taşınmazın boş hâlde getireceği kirayı esas alıp %10 indirim yaptı. Mahkeme kiralananın hâlihazırdaki durumunu esas aldı.
Kaynakça
Mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 138, 339, 343, 344, 345, 346, 347; geçici m. 1 ve 2. mevzuat.gov.tr
- 6217 sayılı Kanun, geçici m. 2 (6353 sayılı Kanunla değişik).
- 7161 sayılı Kanun, m. 56 (TBK m. 344’te ÜFE yerine TÜFE).
- 7409 sayılı Kanun, m. 4 (TBK geçici m. 1) ve 7456 sayılı Kanun, m. 23 (TBK geçici m. 2).
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A, 18/B; geçici m. 3. mevzuat.gov.tr
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 4/1-a, 316/1-a, 331/1. mevzuat.gov.tr
- 492 sayılı Harçlar Kanunu, m. 17. mevzuat.gov.tr
Yargı kararları
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/2389, K. 2026/3804, T. 15.06.2026 (uyuşmazlığın giderilmesi).
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/113, K. 2026/3228, T. 20.05.2026.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/1213, K. 2026/1751, T. 30.03.2026 (uyuşmazlığın giderilmesi).
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/4785, K. 2026/1403, T. 11.03.2026.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3101, K. 2025/4808, T. 14.10.2025.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/4108, K. 2024/2037, T. 26.06.2024.
Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özellikleri, yürürlükteki mevzuat ve güncel yargı kararları değerlendirmeyi değiştirebilir. Metin tek başına hukuki danışmanlık veya somut olaya özgü hukuki görüş yerine geçmez.
