Yalova Devre Mülk Davası Avukatı
DEVRE MÜLK VE DEVRE TATİL HUKUKU
Devre Mülk Nedir?
Devre mülk sözleşmesi, Türk hukuk sisteminde Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenleme altına alınmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57. maddesinde yer alan tanıma göre devremülk; konut olarak kullanılmaya elverişli bir yapı ya da bağımsız bölüm üzerinde, ortak maliklerin her biri lehine, yılın belirli dönemlerinde kullanım hakkı sağlayan ve paylı mülkiyet hissesine bağlı olarak tesis edilen bir irtifak hakkı niteliğindedir. Bu hukuki yapı kapsamında devremülk sözleşmeleri, Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 57 ila 65. maddeleri arasında ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir.
Devre mülk hakkı ve bu hakka dayalı sözleşmelere ilişkin bir diğer önemli yasal düzenleme ise 14.01.2015 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile bu Kanuna dayanılarak çıkarılan Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’dir. Söz konusu yönetmelik uyarınca satıcı, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce tüketiciye yazılı şekilde veya kalıcı veri saklayıcısı aracılığıyla ön bilgilendirme formu sunmakla yükümlüdür. Bunun yanında sözleşmenin içeriği, şekli ve doğuracağı hukuki sonuçlar hakkında alıcıyı açık ve anlaşılır biçimde bilgilendirme sorumluluğu da bulunmaktadır. Devre mülk, temelde planlı bir tatil sistemidir. Yüksek maliyetli tatil organizasyonlarına alternatif olarak, tüketicinin harcamalarını daha öngörülebilir hale getirirken konforlu bir tatil yapmasına da imkân tanımaktadır.
Bu sistemde pansiyon, oda ya da apart vasfındaki konutların yılın belirli zaman aralıklarında farklı kişilerin kullanımına tahsis edilmesi esas alınır. Ancak devre mülk her tür yapı üzerinde kurulamaz. Örneğin ofis, büro veya ticari nitelik taşıyan işyerleri devremülk kapsamına dahil edilemez. Devre mülk hakkının sahibi olan malik, bu hak üzerinde serbestçe tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Buna göre devremülkü satabilir, kiraya verebilir, bizzat kullanabilir ya da miras yoluyla mirasçılarına intikal ettirebilir.
Devre mülk sözleşmeleri, Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 57 ile 65. maddeleri arasında hükme bağlanmıştır.
Devre Mülk Sözleşmesi Kurulma Şartları Nelerdir?
Devre mülk sözleşmesi, uygulamada çok yaygın kullanılan bir sözleşme türü olmamakla birlikte, yapısı itibarıyla devre tatil sözleşmesine oldukça benzemektedir. Bu benzerlik nedeniyle tüketiciler, imzaladıkları sözleşmenin ön ödemeli devre mülk sözleşmesi olduğunu düşünürken gerçekte devre tatil sözleşmesi tarafı olabilmektedir. Çoğu zaman bu durum, sözleşmede yer alan kullanım süreleri sona erene kadar fark edilmez. Süre bitiminde ise tüketici açısından ciddi hak kayıpları ortaya çıkabilir. Ne yazık ki bazı kötü niyetli kişiler, bu iki sözleşme türü arasındaki benzerlikten yararlanarak tüketicileri yanıltmaktadır. Bu sebeple hem ön ödemeli devre mülk sözleşmesi hem de devre tatil sözleşmesine ilişkin şartların bilinmesi büyük önem taşır.
Devre mülk sözleşmesinin temel şartları şu şekildedir;
- Ön ödemeli devre mülk sözleşmesi, geçerli olabilmesi için mutlaka resmi şekilde düzenlenmeli ve noterliklerde ya da tapu müdürlüklerinde yapılmalıdır.
- Ayrıca düzenlenen sözleşmenin bir nüshasının tapu siciline sunulması ve kayda geçirilmesi gerekmektedir.
- Sözleşmede kararlaştırılan kullanım süresi en az on beş gün olmalı; bu unsur, ön ödemeli devre mülk sözleşmesini devre tatil sözleşmesinden ayıran en önemli kriterlerden biridir.
- Ön ödemeli devre mülk sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce, satıcı veya sağlayıcı tarafından tüketiciye yazılı bir ön bilgilendirme formu verilmelidir.
- Bunun yanında, imzalanan sözleşmenin bir örneğinin tüketiciye teslim edilmesi de zorunludur.
Devre Mülk Hukuku Alanı Hangi Konuları İçerir?
Devremülk satış sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi
Sözleşmede yer alan haksız şartların tespiti
Devremülk sözleşmesinin geçerliliği
Ön ödemeli devremülk satışları
Cayma hakkının kullanılması
Sözleşmeden dönme ve fesih
Usulsüz satışlar nedeniyle iptal
Satış sırasında yanıltma ve baskı iddiaları
Ödenen devremülk bedelinin iadesi
Faiz ve ek masrafların talebi
Devremülk tapusunun iptali ve tescili
Tapusuz devremülk satışlarından doğan sorunlar
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kaynaklı uyuşmazlıklar
Yüksek ve haksız aidat talepleri
Kullanım süresinin kullandırılmaması
Ortak alan kullanımıyla ilgili ihtilaflar
Devre Mülk Sözleşmesinden Cayma Hakkı
Tüketiciler, devremülk sözleşmesini imzaladıktan sonra 14 gün içerisinde herhangi bir gerekçe belirtmeksizin ve cezai yaptırımla karşılaşmaksızın sözleşmeden vazgeçme hakkına sahiptir. Devremülk sözleşmesi cayma hakkı, şahsi hak sağlayan ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri açısından yazılı bildirimle ya da e-posta, SMS gibi kalıcı veri saklama imkânı sunan iletişim araçları aracılığıyla kullanılabilir. Ayni hakka konu olan taşınmazlara ilişkin sözleşmelerde ise cayma bildiriminin noter aracılığıyla yapılması zorunludur. Belirtilen yöntemlere uygun olmayan bildirimler hukuki sonuç doğurmaz. Cayma hakkını kullanan tüketiciye herhangi bir yükümlülük yöneltilemez ve ek bir bedel talep edilemez.
Ayrıca, devremülk sözleşmesinin kanunda öngörülen şekil şartlarına aykırı biçimde düzenlenmesi durumunda, tüketici cayma hakkını kullanmak için herhangi bir süre kısıtlamasına tabi değildir. Cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren satıcı veya sağlayıcı, sözleşme kapsamında tahsil ettiği bedelleri ve düzenlenen senetleri eksiksiz olarak tüketiciye iade etmekle yükümlüdür. Bu iade işlemi en geç 90 gün içinde tamamlanmalıdır. Bedel, senet ve belgelerin tüketiciye geri verilmesinden sonra ise, tüketici kendisine teslim edilen edimleri 10 gün içinde satıcıya iade etmek zorundadır.
Tüketici, devremülk sözleşmesi cayma hakkı kapsamında 14 günlük süre içinde sözleşmeyi sona erdirebileceği gibi, yönetmelikte açıkça düzenlenen bazı özel durumların varlığı hâlinde bu süreye bağlı kalmaksızın da cayma hakkını kullanarak sözleşmenin iptalini sağlayabilir.
- Sözleşmenin imzalanmasını takip eden 14 gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart uygulanmaksızın cayma mümkündür.
- İlk iki taksitin ödenmesinden ve üçüncü yıl için yapılan ödeme bildiriminden itibaren yine 14 gün içinde sözleşme feshedilebilir.
- Satıcı, sözleşme tarihinden en az bir gün önce gerekli bilgi ve belgeleri tüketiciye sunmakla yükümlüdür.
- Ön bilgilendirme formunda sözleşmeye ilişkin tüm detayların açık ve eksiksiz şekilde yer alması zorunludur.
Diğer Cayma ve Sözleşme İptali Yöntemleri
Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 5 ve 6’ncı maddelerinde, ön bilgilendirme yükümlülüğü ile cayma hakkına ilişkin esaslar ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Buna göre satıcı veya sağlayıcı, yönetmelik kapsamında kurulan sözleşmelerden en az bir gün önce, tüketiciye yazılı olarak ya da e-posta, kısa mesaj gibi kalıcı veri saklama imkânı sunan yöntemlerle ön bilgilendirme formunu iletmek zorundadır. Yönetmeliğin eklerinde, her sözleşme türü için ön bilgilendirme formunda yer alması gereken unsurlar açıkça belirtilmiştir.
Ön bilgilendirme formunda; satıcının ticari unvanı, iletişim bilgileri, hakkın nasıl kullanılacağı, sözleşmenin süresi ile cayma hakkının şartları gibi temel bilgilere yer verilmelidir. Bu formun usulüne uygun şekilde verilmemesi ya da hiç sunulmaması hâlinde, tüketici devre mülk cayma hakkı süresi bakımından 14 günlük sürenin sona ermesinden itibaren bir yıl içinde cayma hakkını kullanabilir. Başka bir ifadeyle, bu eksiklik mevcutsa cayma süresi bir yıl uzamış sayılır.
Satıcı veya sağlayıcı, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 8’inci maddesi uyarınca, Ek-6’da yer alan cayma bildirim formunu sözleşmenin kurulması anında yazılı biçimde ya da kalıcı veri saklayıcı aracılığıyla tüketiciye vermekle yükümlüdür. Cayma formunun zamanında, eksiksiz ve yönetmelikte öngörülen unsurları içerecek şekilde teslim edilmemesi hâlinde de devremülk cayma hakkı süresi yine bir yıl süreyle uzamaktadır.
Ön ödemeli ya da uzun süreli devre tatil sözleşmelerinde de tüketiciler, sözleşmenin imzalanmasını takip eden on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeden devre tatil veya devre mülk sözleşmesinin iptalini sağlayabilirler. Ancak bu on dört günlük sürenin kaçırılması durumunda da sözleşmenin sona erdirilmesi tamamen imkânsız hâle gelmez. Bu çerçevede, ön ödemeli devre tatil sözleşmelerinde tüketici, devir ya da teslim tarihine kadar sözleşme bedelinin yüzde ikisini ödemek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir. Uzun süreli devre tatil sözleşmelerinde ise, ilk iki taksitin ödenmesinin ardından üçüncü yıldan itibaren her taksite ilişkin ödeme bildiriminin tüketiciye ulaşmasından sonra on dört gün içinde fesih hakkı kullanılabilir.
Devre mülk Cayma Hakkının Süresi ve Bildirim Usulü
Devre mülk sözleşmelerinin sona erdirilmesine ilişkin düzenlemeler, Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği kapsamında ayrıntılı şekilde ele alınmıştır. Mevzuatta tanınan haklar doğrultusunda, uyuşmazlığın niteliğine uygun hukuki yol izlenmesi hâlinde sözleşmenin iptali mümkün olmakta ve tüketicilerin hak kaybı yaşamasının önüne geçilebilmektedir. Tüketici, devre mülk cayma hakkı süresi içerisinde sözleşmeden dönebileceği gibi, belirli şartların varlığı hâlinde 14 günlük süreye bağlı kalmaksızın da yönetmelikte öngörülen hak düşürücü süreler kapsamında sözleşmenin iptalini talep edebilir.
- Sözleşmenin imzalanmasını takip eden 14 gün içinde, herhangi bir gerekçe sunmadan ve cezai yaptırım uygulanmaksızın cayma hakkı kullanılabilir.
• İlk iki taksit ödendikten sonra ve üçüncü yıl içerisinde yapılan taksit bildirimlerinin ardından da 14 gün içinde sözleşmenin sona erdirilmesi mümkündür.
• Satıcı veya sağlayıcı tarafından, sözleşmeden en az bir gün önce gerekli bilgi ve belgelerin tüketiciye sunulması zorunludur.
• Ön bilgilendirme formunda, sözleşmeye ilişkin tüm detayların açık ve eksiksiz biçimde yer alması gerekir.
Tüketici, devre mülk cayma hakkı süresi içinde hiçbir neden göstermeksizin ve herhangi bir bedel ödemeden sözleşmeden vazgeçme hakkına sahiptir. Cayma iradesinin bildirilmesi, sözleşmenin niteliğine göre farklı usullere tabidir. Şahsi hak doğuran ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri açısından, cayma bildirimi yazılı şekilde bir dilekçe ile ya da e-posta, kısa mesaj gibi kalıcı veri saklayıcılar aracılığıyla yapılabilir. Buna karşılık ayni hak içeren taşınmazlara ilişkin sözleşmelerde, cayma bildiriminin noter aracılığıyla gerçekleştirilmesi zorunludur. Bu kurallara aykırı yapılan bildirimler hukuki sonuç doğurmaz.
Uygulamada, tüketicilerin noter yoluyla bildirim şartını göz ardı etmeleri nedeniyle ciddi mağduriyetler yaşandığı görülmektedir. Bu tür hatalar, özellikle senet düzenlenmiş sözleşmelerde geri dönüşü zor hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle, devre tatil sözleşmelerinden cayma hakkı ve devre mülk işlemleri konusunda sürecin doğru yönetilmesi adına alanında deneyimli bir hukukçudan destek alınması büyük önem taşımaktadır. Doğru zamanda ve usulüne uygun yapılan bir cayma bildirimi, tüketicinin hem maddi hem de hukuki güvenliğini sağlayacaktır.
Devre Tatil Nedir?
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında; süresi bir yılı aşan ve bu süre boyunca tüketiciye birden fazla dönem için bir veya birden fazla gecelik konaklama hakkı tanıyan sistemler, hangi ad altında düzenlenmiş olursa olsun devre tatil sözleşmesi olarak değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda devre mülk, hisseli taşınmaz satışı, paylı mülkiyet devri gibi farklı isimlerle imzalanan tüm sözleşmeler hukuken devre tatil sözleşmesi niteliği taşımaktadır. Sözleşme içeriği incelenirken; yıllık aidat bedelinin tutarı ve artış oranı, cayma hakkının şartları, kullanım zamanları, teslim tarihi ile ortak alanlardan yararlanma esaslarının açık, anlaşılır ve tereddüde yer vermeyecek biçimde düzenlenmiş olması büyük önem taşır.
Devre tatil, planlı bir tatil modeli olarak oluşturulan bir sistemdir. Bu yapı, bir yıldan daha uzun süreli olarak kurulmakta ve tüketiciye sözleşme süresi boyunca birden fazla dönem için konaklama imkânı sağlamaktadır. Devre tatil sözleşmelerinde tüketici, sözleşmeye konu olan taşınmazın mülkiyetini kazanmaz. Buna karşılık, sözleşmede belirlenen sürelerle sınırlı olmak üzere ilgili bağımsız bölümü kullanma hakkına sahip olur. Bununla birlikte devre tatil projelerinde, yapı ruhsatı, termal tesisler açısından sondaj izni ve gerekli hâllerde ÇED raporu gibi zorunlu idari belgelerin eksiksiz şekilde alınmış olup olmadığının mutlaka denetlenmesi gerekir.
Tapu devri içermeyen ve yalnızca şahsi hak tanıyan devre tatil sözleşmeleri bakımından tüketici lehine önemli bir düzenleme öngörülmüştür. Buna göre, devre tatil hakkının kullanılmayacağının, tatil döneminin başlayacağı tarihten en az doksan gün önce hizmet sağlayıcıya bildirilmesi hâlinde, tüketicinin yıllık aidat ya da benzeri adlar altında herhangi bir bedel ödeme yükümlülüğü doğmamaktadır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 50. maddesi ile Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde düzenlenen devre tatil sistemi, uygulamada devre mülk ile büyük ölçüde benzerlik göstermekte ve bu nedenle sıklıkla birbirine karıştırılmaktadır.
7392 sayılı Kanun ile, devre tatil sözleşmeleri üzerinden yaşanan mağduriyetlerin ve dolandırıcılık vakalarının artması üzerine birtakım yasal değişiklikler yapılmıştır. Bu düzenlemelere göre 1 Nisan 2022 tarihinden sonra yapı ruhsatı alan taşınmazlar açısından; inşaatı devam eden projeler için ön ödemeli devre tatil satışı yasaklanmıştır. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde kurulan devre mülk hakkı içeren sözleşmeler dışında, tüketicilere tapu devrine dayalı devre tatil hakkı sunan sözleşmelerin kurulması da yasaklanmıştır. Bunun yanında, devre mülk sözleşmesi niteliği taşımayan ve yalnızca şahsi hak sağlayan devre tatil sözleşmelerinin süresinin en fazla on yıl ile sınırlandırılacağı açıkça düzenleme altına alınmıştır.
Ön Ödemeli Devre Tatil Nedir?
Ön ödemeli devre tatil, tüketicinin henüz tamamlanmamış veya kendisine teslim edilmemiş bir taşınmaz için, sözleşme bedelinin tamamını ya da bir kısmını peşin ödeme veya senet düzenleme yoluyla üstlendiği sözleşme türünü ifade eder. Bu model, klasik devre tatil sözleşmelerinin özel bir uygulama biçimi olarak kabul edilmektedir. Özellikle proje aşamasında yapılan satışlarda tüketici, konaklama hakkını ileride kullanmak üzere önceden ödeme yapmaktadır.
Bu tür devre tatil satışlarında, tüketicinin korunması amacıyla satıcıya önemli yükümlülükler getirilmiştir. Buna göre satıcı, ön ödemeli devre tatil satışına başlamadan önce belirli güvence mekanizmalarından en az birini sağlamak zorundadır. Bu güvenceler arasında bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş esasına dayalı ödeme sistemi veya bağlı kredi uygulaması yer almaktadır. Bu şartların amacı, projenin tamamlanmaması ya da teslimin gecikmesi hâlinde tüketicinin mağdur olmasının önüne geçmektir.
Maketten yapılan devre tatil satışlarında ise tüketicinin ayrıca dikkatli olması gerekir. Bu aşamada satıcıdan, teminatın veya sigortanın gerçekten sağlandığını gösteren resmi bir belgenin talep edilmesi büyük önem taşır. Aksi hâlde tüketici, henüz ortada fiilen mevcut olmayan bir taşınmaz için ödeme yaparak ciddi risk altına girebilir.
Ön ödemeli devre tatil sözleşmelerinde teslim veya devir süresi de yasal sınırlar içerisinde düzenlenmiştir. Buna göre, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren taşınmazın tüketiciye teslim edilmesi ya da kullanım hakkının devredilmesi süresi en fazla otuz altı ay olabilir. Bu sürenin aşılması hukuka aykırılık teşkil eder ve tüketici lehine çeşitli hakların doğmasına neden olabilir. Bu nedenle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi imzalanmadan önce tüm bu hususların dikkatle incelenmesi ve sözleşme hükümlerinin ayrıntılı şekilde değerlendirilmesi gerekir.
Devre Tatil Sözleşmelerinin Şartları Nelerdir?
• Ön ödemeli devre tatil sözleşmesi mutlaka yazılı biçimde düzenlenmelidir.
• Düzenlenen sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye teslim edilmesi zorunludur.
• Ayrıca sözleşme imzalanmadan en az bir gün önce tüketiciye bilgilendirme formu sunulmalıdır.
• Tüketici sözleşme tarihini ve imzasını kendi el yazısıyla bizzat atmalıdır.
Devre Tatil ve Ön Ödemeli Devre Tatil Sözleşmelerinden Cayma Hakkı
Devre tatil ve ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri bakımından tüketicilere, herhangi bir sebep ileri sürmeden ve cayma bedeli, ceza koşulu ya da benzeri adlar altında ek bir ödeme yapmak zorunda kalmaksızın 14 gün içerisinde sözleşmeden dönme imkânı tanınmıştır. Bu süre içinde, sözleşmenin tapu devrine dayalı devre mülk niteliğinde olması ya da yalnızca şahsi hak doğuran bir devre tatil sözleşmesi olması arasında bir ayrım yapılmaz. Cayma süresi sona ermeden önce satıcı veya sağlayıcı, tüketiciden herhangi bir ad altında ödeme talep edemez ya da borç altına sokacak nitelikte belge imzalatamaz.
Bu noktada özellikle dikkat edilmesi gereken husus, sözleşme tarihinin tüketici tarafından kendi el yazısı ile yazılması ve imzalanan sözleşmenin bir nüshasının mutlaka alınmasıdır. Uygulamada, bazı firmaların indirim veya avantaj sağlama vaadiyle sözleşmeye geriye dönük tarih atılmasını önerdiği görülmektedir. Ancak bu tür teklifler kesinlikle kabul edilmemelidir. Çünkü geriye dönük tarih atılmasının temel amacı, tüketicinin devre tatil sözleşmelerinden cayma hakkı süresini fiilen ortadan kaldırmaktır.
Tüketiciler, devre tatil sözleşmesinin kurulmasından itibaren 14 gün içinde, hiçbir gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilirler. Bununla birlikte, satıcı veya sağlayıcının ön bilgilendirme yükümlülüğünü ya da sözleşmenin kurulmasına ilişkin yasal şartları usulüne uygun şekilde yerine getirmemesi hâlinde, cayma süresi 1 yıl süreyle uzamaktadır. Cayma hakkının yasal süreler içerisinde kullanılması durumunda, tüketiciden herhangi bir cezai şart veya kesinti talep edilmesi mümkün değildir.
İnşaatı henüz tamamlanmamış bir devre tatil ünitesinin devri ya da teslimi gerçekleşinceye kadar da tüketicinin sözleşmeden dönme hakkı bulunmaktadır. Bu durumda, satıcının kendi edimlerini eksiksiz yerine getirmiş olması şartıyla, satış bedelinin en fazla %2’si oranında tazminat talep etme hakkı doğabilir. Aynı ilke, ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri açısından da geçerlidir. Taşınmazın teslim tarihine kadar tüketici devre tatil sözleşmelerinden cayma hakkını kullanabilir; satıcının kusuru bulunmaması hâlinde %2 oranında cezai şart talep edilebilir.
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, cayma bildiriminin usulüne uygun yapılmamasıdır. Pek çok tüketici yalnızca telefonla arama, kısa mesaj gönderme ya da e-posta ile bildirimde bulunarak sözleşmenin iptal edildiğini düşünmektedir. Ancak bu yöntemler her durumda hukuken geçerli sayılmayabilir. Özellikle senet düzenlenmişse, tüketiciler ciddi hak kayıpları yaşayabilir ve icra takibiyle karşı karşıya kalabilirler. Bu nedenle, devre mülk sözleşmesine dayalı satışlarda cayma bildiriminin noter aracılığıyla yapılması zorunludur. Devre tatil sözleşmelerinde ise yazılı bildirim, SMS veya e-posta gibi kalıcı veri saklayıcılar yoluyla yapılabilir.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4. maddesi ile Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 5. maddesi uyarınca, satıcı veya sağlayıcı; devre mülk ve devre tatil sözleşmeleri imzalanmadan en az bir gün önce tüketiciye ön bilgilendirme formu vermekle yükümlüdür. Bu formun; en az on iki punto büyüklüğünde, açık, sade ve kolay anlaşılır bir dil kullanılarak hazırlanması zorunludur. Ön bilgilendirme formunun zamanında verilmemesi ya da mevzuata aykırı şekilde düzenlenmesi hâlinde, tüketiciler devre tatil sözleşmelerinden cayma hakkı kapsamında sözleşmenin iptalini talep edebilirler.
Devre Mülk ve Devre Tatil Arasındaki Farklar Nelerdir?
Devre tatil ve devremülk, bireylere düzenli ve planlı tatil yapma imkânı sunan sistemler olarak benzer amaçlara hizmet etse de, hukuki nitelikleri, kullanım şekilleri ve tüketiciye sağladığı haklar bakımından birbirinden önemli ölçüde ayrılmaktadır. Uygulamada bu iki kavram sıklıkla karıştırılmakta, hatta çoğu zaman birbirinin yerine kullanılmaktadır. Oysa devre tatil ile devremülk arasındaki farkların bilinmesi, tüketicilerin ileride mağduriyet yaşamaması açısından büyük önem taşır.
Devremülk, konut niteliği taşıyan bir taşınmazın yılın belirli zaman dilimlerine bölünerek farklı kişilere tahsis edilmesi esasına dayanan bir sistemdir. Pansiyon, apart daire veya müstakil konut gibi mesken olarak kullanılmaya elverişli taşınmazlar üzerinde kurulur. Bu sistemde taşınmazın ortak maliklerine, yılın belirli dönemlerinde kullanım hakkı tanıyan ve mülkiyet payına bağlı olarak tesis edilen bir irtifak hakkı söz konusudur. Dolayısıyla devremülk, tapuya tescil edilebilen ve mülkiyetle doğrudan bağlantılı bir hukuki yapıya sahiptir.
Devre tatil ise mülkiyet devri içermeyen, daha çok sözleşmeye dayalı bir tatil kullanım modelidir. Bu sistem, bir yıldan uzun süreli olarak kurulmakta ve tüketiciye sözleşme süresi boyunca birden fazla dönem için bir veya birden fazla gecelik konaklama hakkı tanımaktadır. Devre tatil sözleşmesi kapsamında tüketici, sözleşmeye konu taşınmazın sahibi olmaz; yalnızca sözleşmede belirtilen tarihlerde ilgili konutu kullanma yetkisine sahip olur. Bu yönüyle devre tatil, şahsi hak doğuran bir sistem olarak değerlendirilir.
Hukuki dayanaklar bakımından da iki sistem arasında belirgin farklılıklar bulunmaktadır. Devremülk, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57. maddesi ve devamı hükümleri ile bu Kanuna dayanılarak çıkarılan yönetmelikler kapsamında düzenlenmiştir. Buna karşılık devre tatil, ağırlıklı olarak Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği çerçevesinde ele alınmaktadır. Bu durum, tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesinde farklı hukuki sonuçlar doğurmaktadır.
Devremülk sisteminde malik, sahip olduğu hakkı satabilir, kiraya verebilir, mirasçılarına bırakabilir ya da bizzat kullanabilir. Devre tatil sözleşmelerinde ise bu tür tasarruf yetkileri çoğu zaman sınırlıdır ve sözleşme hükümleriyle belirlenir. Ayrıca devre tatil sözleşmelerinde tüketicinin korunmasına yönelik daha sıkı düzenlemeler ve bilgilendirme yükümlülükleri bulunmaktadır.
Her iki sistemde de tüketicilere tanınan önemli bir hak, cayma hakkıdır. Gerek devremülk gerekse devre tatil sözleşmelerinde, tüketiciye sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden dönme imkânı tanınmıştır. Ancak bu hakkın kullanım şekli ve sonuçları, sözleşmenin türüne göre farklılık gösterebilir.
Aşağıdaki tabloda devre tatil ve devremülk sistemleri arasındaki temel farklar özetlenmiştir:
Devre Mülk | Devre Tatil | |
Mevzuat Açısından | 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 57 ve devamı ile ilgili yönetmelikler | Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği |
Hukuki Niteliği | Ortak maliklere belirli dönemlerde kullanım yetkisi tanıyan, mülkiyete bağlı irtifak hakkı | Bir yıldan uzun süreli olarak kurulan, mülkiyet içermeyen ve şahsi hak sağlayan tatil sistemi |
Mülkiyet Durumu | Tapuya tescil edilebilir, mülkiyetle bağlantılıdır | Tapu devri yoktur, yalnızca kullanım hakkı sağlar |
Cayma Hakkı | 14 gün içinde gerekçe göstermeksizin iptal imkânı | 14 gün içinde sebep göstermeden sözleşmeden dönme hakkı |
Sonuç olarak, devre tatil ile devremülk arasında seçim yapılırken; mülkiyet beklentisi, kullanım süresi, hukuki güvence ve uzun vadeli mali yükümlülükler dikkatle değerlendirilmelidir. Bu farkların bilinmesi, tüketicilerin bilinçli karar vermesini sağlayarak ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçecektir.
7392 Sayılı Kanun ile 6502 Sayılı Kanun’un Devre Tatil Sözleşmelerine İlişkin Hükümlerinde Yapılan Değişikler
7392 Sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesiyle birlikte, devre tatil alanında yaşanan mağduriyetler ve artan dolandırıcılık vakaları dikkate alınarak 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu kapsamda, 1 Nisan 2022 tarihinden sonra yapı ruhsatı alınan taşınmazlar bakımından yeni kurallar getirilmiştir. Buna göre;
- İnşaat süreci devam eden taşınmazlar için ön ödemeli devre tatil satışı yapılması yasaklanmıştır.
- Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun şekilde tesis edilmiş devre mülk hakkı içermeyen ve tapu devrine dayalı olarak devre tatil kullanımı sunan sözleşmelerin kurulmasına izin verilmemiştir.
- Devre mülk sözleşmesi niteliği taşımayan ve yalnızca kişisel kullanım hakkı sağlayan devre tatil sözleşmelerinin süresinin en fazla 10 yıl ile sınırlandırılması yasal güvence altına alınmıştır.
Devre Mülk ve Devre Tatil Sözleşme İptali Davası ve Zorunlu Arabuluculuk Süreci
Devre mülk ve devre tatil sözleşmelerinin sona erdirilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk yolunun tüketilmesi zorunludur. Hukuk sistemimizde dava şartı olarak kabul edilen bu süreç işletilmeden açılan iptal davaları, esasa girilmeksizin usulden reddedilmektedir. Bu nedenle, tüketicilerin dava açmadan önce mutlaka arabuluculuk başvurusu yapmaları gerekmektedir.
Ancak, uyuşmazlığın Tüketici Hakem Heyetlerinin görev alanına giren parasal sınırlar içinde kalması hâlinde arabuluculuğa başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu tür durumlarda tüketici, doğrudan hakem heyetine müracaat edebilir.
Zorunlu arabuluculuk süreci, başvurunun yapılmasından itibaren en fazla dört hafta içinde tamamlanmaktadır. Bu süre zarfında taraflar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda, tüketici artık Tüketici Mahkemelerinde dava açma hakkını elde eder. Arabuluculuk aşamasının usulüne uygun şekilde tamamlanması, ileride açılacak davalarda hak kaybı yaşanmaması açısından büyük önem taşımaktadır.
Devre Mülk Sözleşme İptali Davası Görevli ve Yetkili Mahkemeler
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında, devre mülk sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleridir. Tüketici, dava açarken yetki konusunda seçimlik hakka sahiptir. Buna göre dava, satıcı veya sağlayıcının yerleşim yerinde açılabileceği gibi, tüketicinin kendi ikamet ettiği yerde bulunan mahkemede de açılabilir.
Devre mülk sözleşmesinin iptali çoğunlukla, sözleşmenin hazırlanması ve imzalanması aşamasında uyulması zorunlu olan yasal kurallara aykırı davranılması hâlinde gündeme gelmektedir. Bu nedenle, devre mülk sözleşmesinin geçerliliği değerlendirilirken belirli hukuki şartların sağlanıp sağlanmadığının incelenmesi gerekir. Aşağıda yer alan hususlara aykırı şekilde düzenlenen sözleşmeler bakımından iptal davası açılması mümkündür.
- Devre mülk sözleşmesi, ayni hak doğuran bir sözleşme niteliğindedir. Bu nedenle sözleşmenin tapu müdürlüğünde, resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur. Adi yazılı biçimde veya tapu dışı yöntemlerle yapılan sözleşmeler hukuken geçerli kabul edilmez ve mahkeme kararıyla iptal edilebilir. Buna karşılık, devre tatil sözleşmeleri şahsi hakka dayalı olduğundan tapuda resmi işlem yapılması şartı aranmaz.
- Devre mülk sözleşmesine konu olan taşınmaza ait tapu senedinin sözleşmeye eklenmesi zorunludur. Tapu kaydı bulunmayan ya da sözleşme ekinde yer almayan belgelerle yapılan işlemler geçersizlik riski taşır. Bu durumda, tüketicinin mahkemeye başvurması hâlinde sözleşmenin iptaline karar verilebilmektedir.
Bunlara ek olarak, tüketici sözleşmeyi imzaladığı tarihten itibaren 14 gün içinde, herhangi bir gerekçe sunmaksızın ve cezai şart ödemeksizin devre mülk sözleşmesini tek taraflı olarak feshetme hakkına sahiptir. Bu sürenin etkin biçimde kullanılması, tüketicinin ileride doğabilecek hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından önemlidir.
Devre mülk sözleşmeleri nedeniyle mağduriyet yaşayan tüketicilerin, yalnızca sözleşmenin feshiyle sınırlı kalmadan; ödenen bedellerin iadesi ve verilen senetlerin geçersizliğinin sağlanması için de hukuki yollara başvurması mümkündür. Dava sürecinin başarıyla sonuçlanması hâlinde, satıcı veya sağlayıcının kusurlu davranışları nedeniyle tüketicinin uğradığı maddi ve manevi zararlar için ayrıca tazminat talep edilmesi de gündeme gelebilecektir.
Yalova Devremülk Avukatı için Bize Ulaşabilirsiniz.
Devremülk hukuku davaları ve devremülke ilişkin işlemler; tüketici haklarının korunması, devremülk sözleşmelerinin hukuka uygunluğunun denetlenmesi ve sürecin başından sonuna kadar titizlikle yürütülmesini gerektiren özel bir hukuk alanını kapsar. Devremülk sözleşmeleri çoğu zaman yüksek bedeller içermekte ve uzun vadeli yükümlülükler doğurmaktadır. Bu nedenle yapılacak her hukuki işlem, sürecin sonucunu doğrudan etkileyebileceğinden uzmanlık ve tecrübe büyük önem taşır.
Devremülk hukukuna ilişkin süreçler; devremülk satış sözleşmelerinin incelenmesi, cayma hakkının kullanılması, sözleşmenin iptali, bedel iadesi talepleri, aidat uyuşmazlıkları ve kullanım hakkının kullandırılmaması gibi birçok başlık altında ortaya çıkabilir. Bu aşamada sözleşme hükümlerinin detaylı analiz edilmesi, mevzuata aykırı maddelerin tespit edilmesi ve hukuki risklerin önceden belirlenmesi, sürecin sağlıklı ilerlemesini sağlar. Tüm bu işlemler, deneyimli bir Yalova devremülk avukatı rehberliğinde yürütülmelidir.
Uyuşmazlığın dava aşamasına taşınması halinde mahkeme süreci; delillerin toplanması, sözleşme ve ödeme belgelerinin incelenmesi, bilirkişi raporlarının değerlendirilmesi ve hukuki taleplerin doğru şekilde sunulması gibi teknik aşamalardan oluşur. Her bir adım, devremülk alıcısının haklarının korunması açısından kritik öneme sahiptir. Bu nedenle sürecin planlı, eksiksiz ve hatasız şekilde yürütülmesi gereklidir.
Bu noktada sürecin başından sonuna kadar deneyimli bir Yalova devremülk avukatı ile çalışmak, olası hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından belirleyici rol oynar. Avukat; devremülk sözleşmesini ayrıntılı şekilde inceler, iptal veya iade şartlarını değerlendirir ve müvekkili adına en uygun hukuki stratejiyi belirleyerek süreci yönetir.
Dava sürecinde bir Yalova devremülk avukatı, müvekkilin lehine olan tüm hukuki unsurları dosyaya kazandırır, haksız ve hukuka aykırı uygulamalara karşı gerekli itirazları yapar ve gerektiğinde istinaf ve temyiz başvurularını da takip eder. Profesyonel hukuki destek, devremülk uyuşmazlıklarında sürecin güvenli ve etkin şekilde ilerlemesini sağlar.
Sonuç olarak devremülk hukuku; sözleşme aşamasından dava sürecine kadar dikkat, bilgi ve tecrübe gerektiren teknik bir alandır. Bu süreçte alanında uzman bir Yalova devremülk avukatı ile çalışmak, tüketici haklarının korunması ve en doğru sonucun elde edilmesi açısından önemli bir avantaj sunar.
A&S Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu olarak, Yalova ve çevresinde yürüttüğümüz devremülk hukuku davaları ve devremülk işlemlerinde müvekkillerimizin haklarını en güçlü şekilde korumayı hedefliyoruz. Deneyimli Yalova devremülk avukatı kadromuz ile görüşmek ve randevu oluşturmak için iletişim sayfamızda yer alan telefon numaralarından bize ulaşabilir veya aşağıdaki formu doldurarak hızlıca geri dönüş alabilirsiniz.
A&S Hukuk, devremülk hukuku alanında her aşamada yanınızdadır.
AVUKATA SOR
Aşağıdaki formu doldurarak uzman avukatlarımızdan bilgi alabilirsiniz.